Брокеры отмечают, что столичный рынок недвижимости замер в той же «позиции», что и осенью 2004-го – во время президентских выборов. Граждане, желающие купить или продать в Киеве недвижимость, покупатели – на понижение. Никто ничего не покупает и не продает. Риэлторы прогнозируют, что активизации на рынке не стоит ожидать на протяжении еще двух недель после объявления окончательных результатов выборов.
Однако не только выборы в парламент затормозили активность. Есть и другие причины, связанные между собой. Во-первых, спад активности на 60-70% по сравнению с прошлым годом начался сравнительно давно. Не только март, на который пришлись парламентские выборы, но и январь-февраль характеризуются затишьем на рынке. Причиной этого стали скандалы с новостройками («Элита-центр» не одинока) и достижение границы покупательной способности. Если в 2005 году после выборов ажиотаж продолжился с новой силой, и квартиры, как и раньше, уходили за считанные дни, то, начиная с осени прошлого года, количество сделок упало. Выставленные на продажу объекты «торчали» по месяцу и продавались после того, как хозяева сбавляли цены на несколько тысяч долларов. И это притом, что за полгода до этого цена квартиры к вечеру возрастала на 500 у.е. по сравнению с тем, сколько просили утром того же дня. В общем, можно констатировать, что выборы просто укрепили тенденцию спада объемов «жилищных продаж», наметившуюся заранее.
Впрочем, есть и второй момент, который как раз с выборами и связан: в городах поменялись мэры. Думаю, что не только в Киеве вопросы строительства и продажи квартир на первичном рынке были подконтрольны городской власти. Такая же ситуация наблюдалась и в областных центрах. В результате за счет монополизма застройщиков и коррупции при выделении земельных участков резко снижалась конкуренция на рынке первичного жилья, оно дорожало, подтягивая за собой цены на «вторичке». Сейчас брокеры ждут изменений «правил игры», которые могут повлиять на уровень цен. Например, в Киеве надеются на ценовой обвал за счет выхода на строительный рынок новых участников и усиления конкуренции. В некоторых других городах наоборот ждут повышения цен из-за мораториев на распределение земельных участков. Другими словами, к власти на местах приходят новые команды, а рынок недвижимости всегда реагирует на эти изменения.
Наконец, есть и третья причина, тормозящая рынок недвижимости. Изменились правила по привлечению фондами финансирования строительства (ФФС) денег для инвестирования строительства жилья до получения застройщиком права на застройку. Напомним, что после скандала с «Элитой» президент поручил правительству разработать и внести в двухмесячный срок на рассмотрение Верховной Рады законопроект о введении запрета управляющим ФФС привлекать средства для инвестирования строительства жилья до получения застройщиком права на застройку. ФФС запрещено проводить наличные расчеты за строящееся и построенное жилье. Это тоже повлияло на спрос.
К слову, за неделю до выборов (с 17 по 24 марта) средняя цена на двухкомнатные квартиры в новостройках повысилась на 0,5% или на 38,9 гривен – до 8 297,5 гривны за кв. м, на трехкомнатные – снизились на 0,5%, или на 37 гривен – до 8 085 гривен за кв. м. Однокомнатные тоже капельку подешевели. В то же время на вторичном рынке цены на жилье и на аренду существенно повысились.
Деньги и фонды
На украинском межбанковском валютном рынке торги в первый день после выборов прошли спокойно. Как и прежде, спрос на валюту продолжает сохраняться в объемах, которые превышают возможности участников рынка покрыть его соответствующим предложением. Сделки в течение торговой сессии, по словам операторов, заключались в диапазоне 5,0610/5,0640 за $1. Традиционно торговая сессия завершилась продажей недостающей валюты Национальным банком, который практически ежедневно на протяжении всего марта продает доллары на межбанковском рынке. Курс валютных интервенций остается на уровне 5,06/$1.
То же самое касается и фондового рынка, который пока не отреагировал на предварительные результаты парламентских выборов. Котировки в ПФТС сегодня находятся на уровне пятницы, 24 марта. Однако существенно снизилась активность – сделки практически не заключаются. Это можно объяснить двумя факторами. Во-первых, еще не совсем понятна окончательная конфигурация сил в парламенте. Во-вторых, большинство сделок в ПФТС происходит с деньгами нерезидентов, которым для принятия решений, как правило, требуется не один день. Отрадно, что котировки в системе сегодня никто не снимал, как это было после второго тура президентских выборов в 2004 году.
По словам участников валютного рынка, все находятся в ожидании, будет ли внесен в пакет распределяемых должностей портфель председателя НБУ. Владимир Стельмах изрядно досадил экспортерам, обрушив весной прошлого года доллар. Не секрет, что на эти действия он согласился под напором Сергея Терехина, который при заключении коалиционного соглашения между БЮТ и «Нашей Украиной» может вновь вернуться в правительство и продолжить эксперименты над экономикой. С другой стороны, у Владимира Семеновича исчерпывается запас прочности: его конфликт с Александром Лебедевым стал одним из немногих публичных проявлений тех сложных и запутанных стычек, которые характеризуют взаимоотношения между отдельными крупными банками и Центробанком. Поэтому ситуативную реакцию валютного рынка можно ждать в любую минуту. В то же время фондовый рынок, по мнению аналитиков, сохранит сомнамбулическое состояние еще надолго.
Перспективы в целом
Будущее украинской экономики связано даже не с тем, вернется ли в Кабмин Сергей Терехин и вырастут ли дополнительно цены на газ, а с общими тенденциями промышленного спада как объективного итога происходящего. Еще до выборов Министерство экономики высказало прогноз снижения промышленного производства в январе-марте нынешнего года на 0,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и рост промпроизводства на 1-1,5% по итогам первого полугодия по сравнению с январем-июнем 2005 года. По данным Минэкономики, существенным фактором влияния на динамику промышленности, наряду с внешним спросом, будет цена на газ. Рост стоимости газа наиболее отразится на финансовом состоянии отраслей, имеющих высокую его долю в себестоимости продукции, а также отраслей с низким уровнем рентабельности.
По данным министерства, металлургический, химический и энергетический комплексы потребляют около 3/4 природного газа, используемого промышленностью. Почти 10% составляет стоимость газа в себестоимости энергетического комплекса, в металлургии она находится на уровне 7%. Машиностроение, пищевая и легкая промышленность, по данным Минэкономики, не имеют высокой зависимости от потребленного газа, и в краткосрочном периоде влияние повышения цен на газ в этих отраслях будет незначительным.
Чтобы подсластить пилюлю, Минэкономики высказывает мнение, что повышение уровня доходов населения будет стимулировать увеличение внутреннего спроса и, соответственно, наращивание выпуска продукции социально направленными отраслями (прежде всего, пищевой и легкой промышленностью).
Что же касается аналитиков, то глава экспертного совета Центра стратегического анализа и экономических преобразований Виктор Скаршевский, начинавший свою работу в Кабмине еще при Валерии Пустовойтенко, в ходе круглого стола на тему «Украинская экономика после парламентских выборов» сказал, что после выборов не следует ожидать налоговой реформы из-за отсутствия разработанной стратегии, но не будет и глобального перераспределения собственности. Эксперт считает, что перераспределение собственности останавливается на «Криворожстали» и Никопольском заводе ферросплавов.
Среди рисков, которые могут возникнуть после парламентских выборов, повышение цены на газ во второй половине 2006 года, ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры и невыполнение доходной части Государственного бюджета. В целом Скаршевский настаивает на неизбежном краткосрочном ухудшении макроэкономических показателей.
Судьба отдельных отраслей будет больше зависеть от того, кто войдет в коалицию, чем макроэкономика. Например, БЮТ выступает за освобождение от НДС на 5 лет импорта оборудования, хотя НДС на весь импорт оборудования был введен как раз правительством Тимошенко. Таким образом, некоторые экспортеры могут получить дальнейшие послабления. И дальше в таком же духе.
Что же касается международных структур, то рейтинговое агентство «Moody’s» не намерено менять отметку B1 (стабильный прогноз) в связи с парламентскими выборами. Ведущий аналитик «Moody’s» Джонатан Шифер говорит, что иностранные стратеги надеются на создание правительства, способного «проводить последовательную политику, направленную на восстановление экономики страны».
По информации «Reuters», другие ведущие рейтинговые агентства – «Standard & Poor’s» и «Fitch» – также сообщили, что исход парламентских выборов в Украине пока не скажется на суверенных рейтингах страны, но усилия нового правительства, направленные на восстановление слабой экономики, станут ключевым фактором при дальнейшей оценке кредитоспособности Украины.