Квартирный вопрос

На днях Ассоциация специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) и Союз специалистов по недвижимости Киева (ССНК) направили в Верховную Раду открытое письмо с просьбой привлечь риэлтеров к разработке законодательных актов для урегулирования вопросов, возникших со вступлением в силу Гражданского, Семейного и Хозяйственного кодексов, а также законов «О налоге на доходы физических лиц» и «Об ипотеке» (все они заработали с 1 января 2004 года). Как отмечается в обращении, применение предусмотренных этими документами нововведений при проведении операций с недвижимостью выявило их несовершенство. О чем идет речь?

Начнем с того, что депутаты так старательно выписали нормы ст.331 Гражданского кодекса, что теперь, по мнению риэлтеров, практически невозможно продать объекты незавершенного строительства. Ст.331, которую мы отыскали в многотомнике, говорит о следующем.

«Право собственности на новую вещь приобретается по договору или по закону. Лицо, изготовившее предмет из своих материалов является его собственником. Право собственности на новосозданное жилье возникает с момента завершения строительства, государственной регистрации или принятия его в эксплуатацию. До завершения строительства есть только собственник материалов. По решению суда, заинтересованное лицо может быть признано собственником недостроенного имущества, если доля незавершенных работ является незначительной» (конец цитаты). А если значительной?

Вот тут и возникает коллизия, которая усугубляется еще и налогообложением «незавершенок», на которые теперь начисляется НДС. Получается, что определить хозяина объекта незавершенного строительства может только суд. А суды, как известно, у нас завалены под завязку другими делами. В общем, «у попа была собака…».

Еще одна проблема, как оказалось – это механизм определения наличия права долевой собственности на недвижимое имущество, которое независимые покупатели приобретали как отдельно выделенное в целостном имущественном комплексе (ЦИК). По новому Гражданскому кодексу целостным имущественным комплексом является предприятие. В том числе и как объект недвижимости.

Кодекс гласит, что имущество, которое есть в собственности у двух или больше лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность может быть совместной и долевой. Скажем, общая она у супругов, которые купили дом в браке. А долевая – у соседей.

По мнению риэлтеров, в этом месте как раз и кроются противоречия между нормами закона Украины «О собственности» и требованиями ст. 362 Гражданского Кодекса (ГК) Украины о получении согласия на отчуждение у собственников другого, отдельно выделенного из ЦИК, имущества.

Согласно общему правилу право собственности у приобретателя имущества возникает в момент передачи ему этого имущества, если иное не установлено договором. Собственник имеет право совершать в отношении своей собственности любые действия, которые не противоречат закону. Риск случайного уничтожения (повреждения) имущества несет собственник, если иное не предусмотрено договором или законом.

Еще один казус – по новому Гражданскому кодексу наступление права собственности на приобретенную недвижимость возникает не с момента заключения и удостоверения договора купли-продажи (а именно в этот момент
проводится расчет между продавцом и покупателем), а с момента государственной регистрации (т.е. через некоторое время). Это приводит к неопределенности в управлении покупателем приобретенным (и уже оплаченным) имуществом с точки зрения таких составных частей права собственности, как пользование и владение. Т.е., грубо говоря, можно ли въезжать в квартиру после заключения договора, но до государственной регистрации?

Риэлтеры также отмечают, что отход от четкого механизма учета имущественных интересов несовершеннолетних детей при отчуждении их части в недвижимом имуществе (как было определено в ранее действующем Кодексе Украины о семье и браке) и несогласование ст. 31, 32 ГК Украины со ст. 177 действующего Семейного кодекса Украины, на практике приводит к свободному толкованию механизма защиты интересов несовершеннолетних детей.

Кроме того, отсутствие в законе «О налоге на доходы физических лиц» методики по определению расходной части базы налогообложения дохода физических лиц от реализации недвижимого имущества дает основание к ложному толкованию и возможности дальнейшего неправильного применения понятия «доход» от продажи недвижимости.

Наконец, специалисты по недвижимости считают, что слишком высокая ставка налога (13%, а через несколько лет согласно закону «О налоге на доходы физических лиц» ее планируется повысить до 15%) – на всю сумму продажи недвижимости спровоцирует ажиотаж на этом рынке и приведет к активной тенизации средств на рынке недвижимости. А отсутствие законодательной базы по вопросу обращения ипотечных закладных делает невозможной финансовую стабильность процесса ипотечного кредитования как весомого инструмента развития рынка недвижимости.

Что ж, не только торговцы недвижимостью отмечали целый ряд дефектов в новоиспеченных кодексах. Видно, голосуя за один, депутаты не спешили вспоминать текст другого. Еще интереснее с налогами. Доход граждан, полученный от продажи недвижимости, в том числе квартир, будет облагаться «подоходкой» с 2005 года. В 2004 году он освобождается от налогообложения при нотариальном подтверждении сделки: платится лишь государственная пошлина в размере 1%. Тут следует заметить, что при неодноразовой (систематической) продаже квартир в течение года операции будут подпадать под признаки предпринимательской деятельности с вытекающими отсюда обязательствами по государственной регистрации предпринимательской деятельности и соответствующему порядку налогообложения полученных от такой деятельности доходов.

Если одну квартиру продали, а другую купили, то в следующем году придется заплатить 12% разницы между ценой покупки и продажи. Унаследованная недвижимость или полученная в подарок от родителей облагается 5-тью процентами налога от стоимости имущества. За квартиру, которую подарили другие родственники, платить придется уже 13%. За недвижимость, подаренную за границей, Украина будет забирать четверть ее стоимости.

Знаете, в чем главная интрига этих законодательных новшеств? В том, что граждане о них еще не ведают. Время декларировать доходы и платить налоги придет только в 2005 году. После президентских выборов. И вот тогда могут разыграться большие и маленькие трагикомедии: окажется, что квартира есть, а денег на налоги нет. И народ, спохватясь, кинется бить, кто депутатов, кто риэлтеров. Вот последние и решили, судя по всему, подстраховаться и помочь себе и законодателям избежать проблем. Вопрос лишь в том, согласятся ли на масштабную работу над ошибками депутаты?