В старые добрые времена была популярна рубрика «Журналист меняет профессию»: работники пера и микрофона заступали на вахту вместо металлургов и выступали на сцене вместо артистов, а потом описывали свои впечатления в занимательных репортажах. Мы решили возродить славную традицию и попробовать себя в роли… покупателя. Понравилась нам эта роль после того, как мы не купили «5-й элемент». В этот раз мы выбирали квартиру и тоже не купили – ситуация на рынке недвижимости оказалась гораздо интереснее, чем нам это виделось со стороны.
Прикладная риэлтеристика
Ценовой всплеск на жилье в Киеве уже стал притчей во языцех. Причем, по словам риэлтеров, впервые за годы независимости зафиксирован так называемый «аукционный интерес» к недвижимости. Это когда торг идет в сторону повышения цены. Со стороны такая процедура выглядит довольно забавно. Скажем, квартира или офис предлагается за определенную сумму. Прибегает покупатель, готовый заплатить, сколько просят. Но его опережает другой – тот, кто согласен переплатить, лишь бы обрести вожделенную крышу над головой.
Цены изменяются так стремительно, что некоторые люди, осуществлявшие операции купли-продажи в последовательности сначала продал, потом купил, оказываются в своеобразных «клещах». Когда денег, вырученных от продажи, скажем, трехкомнатной квартиры не хватает даже на две гостинки. Или хозяева, с которыми договорились о покупке, уже продали свою квартиру другим и дороже. Растерянный народ с деньгами мечется по агентствам недвижимости и одновременно тратит деньжата на съемную жилплощадь. Один наш знакомый «лоханулся» подобным же образом: старую «трешку» на Оболони продал за 24 тыс. у.е., а новую на Позняках не успел купить – конкуренты прибежали к продавцу и всунули на $2 тыс. больше, чем тот просил. Кто же откажется от лишних двух «штук»? Пришлось парню с семьей в срочном порядке снять квартиру, а мебель и вещи растыкивать по друзьям (у меня, например, красуется его трюмо). Учитывая, что аренда тоже существенно подорожала (нормальных параметров однокомнатная на массиве бойко идет за $150), бедолаге не позавидуешь.
Наслушавшись подобных историй, мы начали с самого простого: купили «Avizo» и полазили по профильным сайтам: «Недвижимость и комфорт» <a>, «Столичная недвижимость» , агентство «Благовест» и «Киевгорстроя» и т.д.
Из этого путешествия вынесли для себя несколько основоположных правил: цена любой квартиры (независимо от качества) начинается с 12 тыс. у.е. И хозяева не торопятся снижать цену, как в старые времена. Тем более – снижать радикально. Может, в аварийном доме на Демеевке и можно найти гостинку за 10 «штук» (с крыской в унитазе в качестве бесплатного приложения), но есть очень большой риск, что такая квартира уже продана до того, как объявления попали в СМИ. Самое интересное: и в агентствах недвижимости на вопрос «Можете ли вы подобрать мне однокомнатную на Березняках или Оболони за $13 тыс.?» нам неизменно отвечали, что таких нет. К тому же мы поняли, что дешевые квартиры не поступают в базы данных по двум причинам: спрос на них огромен, маклеры стараются приберечь их для себя (купить самим, чтобы перепродать) или клиентов.
Кроме того, попадаются очень интересные объявления: граждане (один или группа) сообща предлагают к продаже квартиры в еще строящихся домах. Причем, по цене гораздо выше, чем закладывают строители, в чем мы смогли убедиться, зайдя на сайт «Киевгорстроя». Кстати, в том же «КГС» нам доверительно сообщили, что в хороших и не сногсшибательно дорогих домах самые популярные квартиры («единички» и «двушки») скуплены еще до того, как заложен фундамент. И скупают их одни и те же люди – специалисты офиса на улице Суворова 4/6 знают этих людей в лицо. Судя по всему, в Киеве появился новый вариант «домашнего предпринимательства»: граждане скупают на корню строящееся жилье для дальнейшей перепродажи.
В принципе, покупка квартиры по объявлению – малореальная штука: большинство обращается к специалистам рынка недвижимости. Вышли на контакт с маклерами и мы. Наиболее интересная информация, полученная в ходе бесед, касается статистики и общих наблюдений.
Третий вал
По словам риэлтеров, с 1991 года, когда активно начал развиваться вторичный рынок недвижимости, мы наблюдаем уже третий ценовой взлет. Первый пик совпал с периодом становления рынка и позволил расселить большинство коммуналок в центральных районах Киева. Цены того периода уже никогда не вернутся. Да и покупателей, желающих выложить за старую квартиру от $300 тыс. до 500 тыс., уже не найдется. Кто успел продать жилье тогда, обеспечил себя на всю жизнь. Но бум и квартиры на Крещатике закончились. Состоятельные клиенты приобрели то, что хотели, и уже большей частью продали агентствам недвижимости для посуточной сдачи (трехкомнатная квартира на втором этаже Пассажа с ветхим подъездом и аляповатым ремонтом предлагается за 3,5 тыс.у.е. в месяц). В общем, с 1992-го по 1997 год, когда бушевала инфляция и в обращении гуляли купоно-карбованцы, квартиры стоили дешево – однокомнатная «хрущевка» уходила за 5 «штук». Эти времена уже не вернешь.
Вторая ценовая волна поднялась в 1997-98 годах, вместе с началом бурного строительства элитного жилья. Специалисты объясняют это несколькими факторами. Один из них – введение системы анонимных валютных счетов, что позволило теневикам вернуть спрятанные за бугром «заначки» периода первичного накопления капитала и вложить их в недвижимость.
В 1998 году средняя цена на трехкомнатную квартиру в Киеве (не центральные районы) доходила до 35 тыс. у.е., на двухкомнатную – до $28 тыс., а на однокомнатную – до $15 тыс.. По тем временам это были огромные деньги: преобладающая часть населения никогда не держала в руках больше «зеленой» сотки. Но «второе поколение» покупателей тоже удовлетворило потребности, а состоятельные граждане стали ожидать развития первичного рынка. Произошло разделение на два лагеря: люди с деньгами перестали обращать внимание на «бэушное» жилье, в связи с чем цены понизились и на вторичном рынке недвижимости.
Самый стабильный период приходится на 1999-2000 гг., когда однокомнатные в нормальных районах стоили от $7 до $9 тыс. и продавались месяцами. Именно в этот период по статистике возросла миграция нашего трудового люда за границу, возник класс мелких торговцев, средних бизнесменов, появился спрос на небольшие магазинчики и складские помещения.
Третьим витком увеличения спроса и, как следствие, роста цен стали теракты 2001 года в Америке. Вообще, к началу 2001 года ситуация на рынке недвижимости Киева была стабильной, четкой и предсказуемой. Достаточное количество продавцов обеспечивало покупателю возможность выбора и, соответственно, приемлемую цену. Да и покупатели не особо торопились брать первое попавшееся жилье: ходили, выбирали, приценивались. Как считают специалисты, в этот период квартиры на вторичном рынке продавались по цене, близкой к реальной.
Почему цены взметнулись и виноваты ли в этом террористы, сказать непросто. Предположительно, возник целый клубок причин. Во-первых, произошел крах банка «Украина», и поползли слухи о плачевном состоянии «Ощадбанка», и люди, имеющие на руках деньги, вместо того, чтобы нести их в банк, решили вложить в недвижимость. Во-вторых, Украина попала в черный список FATF, и держать деньги за границей стало проблематично. К тому же начались разговоры на тему «А не запретить ли платежи наличными в сумме свыше $10 тыс. и не ввести ли идентификацию при перечислении крупных сумм через банк?». Что немало напугало тех, у кого деньги гнили в чулке. В конце концов, именно осенью прошлого года какой-то умник пустил «утку», будто американцы собираются менять «зеленые» доллары на «черные» с целью защиты национальной денежной единицы от пагубного влияния террористов-фальшивомонетчиков. Вы будете смеяться, но из сотни покупателей, обращавшихся в средние (по масштабам сделок) агентства, полтора десятка называли мотивом приобретения жилья именно возможный «обмен долларов» после террористических актов. Не исключено, что придумали эту чушь сами маклеры, чтобы оживить ситуацию на рынке недвижимости. Если так, то они даже не подозревали, какого джина выпустили из бутылки: спрос начал превосходить предложение вдвое. Впрочем, даже и не это стало причиной бешеного роста цен на жилье.
Все дороги ведут в Киев
Одними из основных катализаторов «жилищного вопроса» стали отмена прописки и террористический бум в Израиле. Благодаря «добрым людям» из нескольких государственных ведомств, мы разжились интересной статистикой. Правда, неофициальной.
Так вот, можно с уверенностью говорить, что пик оттока населения из Украины закончился: люди стали возвращаться. И не только с заработков – за последние 1,5 года подано около 50 тысяч заявлений от бывших соотечественников, выехавших в разные годы в Израиль, на возвращение в Украину. Конечно, хотелось бы знать более точную цифру, и мы не отказались бы от консультации в МИДе. Затяжной кровавый террор в Израиле и экономический спад в Америке оказались достаточными поводами, чтобы продать все (или почти все) «там» и почувствовать ностальгию. Тем более что, в отличие от прежних времен, у нас, как в Греции, все есть: прилавки ломятся, а имея деньги можно начинать любой бизнес. Остается обзавестись жильем соответствующего уровня. И вот тут возникает интересная коллизия. Молодые реиммигранты предпочитают новостройки. Старое поколение хочет дожить свой век в квартирах, где они «маялись» при коммунизме. И некоторые богатенькие детки готовы сделать такой подарок для мамочки с папочкой, даже если конкретная квартира в девятиэтажной «чешке» на Оболони будет им стоить столько же, сколько «двушка» в Оболонских Липках.
Между прочим, данный фактор взвинтил цены на жилье еще в нескольких городах Украины: в первую очередь, в Одессе, Харькове, Хмельницком. Так, трехкомнатная квартира в центре Харькова (район улиц Сумской, Пушкинской, начала проспекта Ленина, общая площадь квартиры – около 80 кв. м, жилая – 50-60 кв. м, кирпичный дом, центральное паровое отопление, газ) обойдется в среднем до $40 тыс. (с «евроремонтом»). Учитывая, что раньше здесь цену выше $20 тыс. не называли, разница ощутима. В целом, же, по оценкам экспертов, жилье в упомянутых городах подорожало на 50-60%, и темпы увеличения стоимости на радость продавцам не снижаются. И это притом, что по комфортабельности условия проживания там далеки от столичных стандартов, а новостроек совсем мало.
Кстати, если вернуться к Киеву, то элитные новостройки в сочетании с благоустройством и повышением уровня безопасности прилегающих территорий весьма ощутимо влияют на ценовую категорию районов. Особенно это отразилось на уже упомянутой Оболони, меньше – на всегда популярных Березняках, ранее забытых Троещине и Лесном массиве: благодаря новым домам развилась инфраструктура, произошла миграция, сменился контингент населения, появилось удобное транспортное сообщение (маршрутные такси и планируемая троллейбусной линия). В принципе, с развитием транспорта районы Киева постепенно начинают выравниваться в цене.
Теперь о прописке и миграции. Можно без сомнения сказать, что большая часть «заробитчан» не возвращается в регрессивные районы Западной Украины, а прямиком направляется в Киев и Киевскую область. Если позапрошлым летом маленькая, 12-метровая гостинка в пригороде стоила 4,5 тыс., максимум – 4,8 тыс. у. е., то сейчас с $6-7 тыс. не подступишься. Даже в Вишневом квартира на последнем этаже панельного дома, 12 метров жилой площади выставлена за 7 тыс. у. е. А если расселение происходит в Вишневом, то, естественно, люди едут дальше, например, в Узин. В пригород едут и те, кому жизнь в столице не по карману или не по нраву. Поэтому цены на пригородное жилье выросли и снижаться не спешат. Сегодня в Боярке 2-комнатная квартира стоит порядка $7-9 тыс., трехкомнатная от $7 до $11 тыс. Цена квартир в Украинке – от $5 тысяч за однокомнатную до $12-13 тыс. за трехкомнатную. Чуть дешевле Обухов: 3-комнатная стоит до $10 тыс. у. е.
Помимо «заробитчан», в столицу хлынули иногородние богачи. Маклер, с которым мы общались, рассказывал, что за последние три месяца к нему обратились несколько выходцев из Донецкой и Луганской областей: Краматорска, Макеевки, Рубежного. Люди нажили состояние на торговле металлом, химической продукцией и т.д. Сейчас эта сфера перестала быть прибыльной и монополизирована крупными компаниями, тягаться с которыми невыгодно и опасно. Вот мужики и потянулись в Киев, понимая, что работы здесь для них хватит: столичный деловой рынок самый либеральный (по своим неписаным правилам) в стране. Один хотел купить квартиру и офис в одном доме. Другой не стал жаться и выложил за «трешку» на Оболони $200 тыс. Деньги у него были мелкими замасленными купюрами и в невероятном количестве. И таких клиентов у столичных риэлтеров – все больше и больше.
Что будет и что делать?
Специалисты уверяют, что цены будут расти: до лета они вытянутся еще минимум на 10-12%. Сбить их может лишь увеличение предложений на рынке среднего по цене жилья (дай, Бог, здоровья и новых объемов «Киевгорстрою»). А также общая стабилизация экономической ситуации, до которой нам как до столицы КНР вприсядку. Для тех, кто не готов ждать, но и не в состоянии угнаться за ценовой лихорадкой, есть несколько способов. Самый примитивный – выбираться на окраину, где еще можно подобрать дешевую развалюху. Наиболее популярный – строить или покупать в рассрочку, а рискованный, но удобный – воспользоваться услугами ипотечного кредитования (благо кредитные ставки банков снизились и кредиты становятся доступны широкому кругу населения). К тому же рынок ипотечных кредитов активно развивается: банки охотно дают займы под залог недвижимости. Сложность этого варианта в том, что кредиты предоставляются только тщательно проверенным заемщикам со стабильным доходом и надежной репутацией. А большинство даже высокооплачиваемых лиц получают зарплату в «конвертах» и не уверены в своем завтра. Ведь банк такая контора, где не шутят: не смог рассчитаться – залог заберут.
Кстати, если вы не боитесь, что под вашей дверью будет жить бездомное семейство, по ночам наведываться амнистированный бандит с ружьем, а также хорошо подкованы юридически и любой суд для вас игрушки, можно смело покупать конфисканты. Самое недорогое столичное жилье. Это те самые залоги, квартиры, из которых кого-то выселили насильно или конфисковали вместе с другим имуществом. Говорят, что сотрудники государственной исполнительной службы (те, кто и занимается такими квартирами) охотно окажут вам маклерские услуги за соответствующее вознаграждение, нужно лишь завести «блат». Дешевые квартиры стали дефицитом, а, как учили нас в советские времена, дефицит достается по блату.