Ко второй годовщине краха пирамиды «Элита-центр» правительство и Секретариат президента предприняли очередные шаги по имитации решения проблемы ненадежности жилищного строительства. Кабмин создал комиссию по обеспечению жильем пострадавших, а Секретариат сообщил, что разработает «ряд мероприятий для предотвращения квартирных афер». Самое прикольное в этой ситуации, что то же самое говорилось два года назад, но никакиx реальных шагов сделано не было.
На сегодняшний день перед гражданами, желающими построить новую квартиру, возникает целый ряд проблем. Во-первых, риск нарваться на мошенников, которые изначально не собирались строить, а просто собирают «бабки» с доверчивых. Это «клиенты» уголовного розыска. Во-вторых, заиметь дело с компанией, которая хочет строить, но не может. Таких большинство. И злого умысла наколоть инвесторов такие компании не имеют. Совершать подлость их заставляет жизнь, рейдеры, бюрократы, недобросовестные подрядчики и т.д. Портрет такой компании может сильно варьироваться. От полуфиктивного юрлица с арендной техников, отхватившего по случаю участок земли и пытающегося собрать в кучу интересы граждан, банка, посредников и свои собственные, до весьма известной структуры, павшей жертвой рейдеров.
К сожалению, закон разрешает отведение земли едва ли не любой коммерческой структуре, процедура получения строительной лицензии несложна, а контроля государства за использованием застройщиком полученных от граждан средств не предусмотрено практически никакого. Точно так же легко он позволяет забрать участок и превратить начатое строительство в проблемное. На сегодня для того, чтобы местный совет поставил вопрос о приостановке строительства, достаточно собрать тысячу подписей жителей окружающих домов, что новостройка мешает их собачкам какать, а детишкам валяться на травке. Начало сбора подписей и синхронизированный с этим, как правило, пикет обычно являются сигналом для застройщика, что нужно раскошеливаться перед рейдерами.
Порой аппетиты последних зашкаливают. Надежды застройщика начинают рассыпаться как карточный домик. Учитывая, что к моменту, когда начинают огораживать будущую стройплощадку, значительную часть, а то и все квартиры в еще не существующем доме уже проданы, а деньги розданы чиновникам, подрядчикам и прочим «участвующим лицам», он оказывается перед дилеммой: ждать, пока у него заберут участок, а недовольные покупатели квартир вместе с деловыми партнерами попытаются забрать свои деньги обратно, или сбежать с остатком средств. Второй вариант, как правило, выглядит предпочтительнее, поскольку остатки бывают сладки. А вкладчики наивны. И еще пару лет их можно кормить обещаниями с минуты на минуту начать строительство.
Третий вариант самый предпочтительный, но тоже малоприятный. Он заключается в задержке сдачи объектов по перечисленным и не перечисленным выше причинам лет на пять в худшем и года на два-три в лучшем случае. За это время квартиру могут продать десятки раз. Причем, при нынешней системе регистрации сделок у нее вполне может оказаться несколько собственников, которым предстоит выяснять отношения в суде.
Самое интересное, что эти проблемы появились не сегодня. Они были до краха «Элиты», во время и сохранились до сих пор. Поэтому информация о том, что Секретариат работает в двух направлениях – решение проблем пострадавших и разработки новых законодательных актов для предотвращения подобных ситуаций в дальнейшем – выглядит как насмешка над реальностью.
В частности, совершенно бесполезными выглядят намерения Секретариата изменить систему градостроительной деятельности таким образом, чтобы на инвест-конкурс выставлялся конкретный проект с четко обозначенными параметрами объекта строительства. При этом к инвестиционному конкурсу должны допускаться только те компании, которые имеют технические возможности, опыт работ и определенную материальную базу. Поскольку не важно, кто выиграет инвест-конкурс, если закон допускает удобную для рейдеров и конкурентов процедуру «отката» назад всех решений на уровне местного (районного) совета.
При этом ни комплексное позитивное заключение государственной инвестиционной экспертизы, ни разрешение Государственного архитектурно-строительного контроля на начало строительства, ни наличие правовых актов на землю, на которой будет проводиться строительство, ни договор с подрядной организацией не являются гарантией удачного завершения строительства.
Забавно выглядит намерение Секретариата «провести работу по внедрению новой регистрации прав на недвижимое имущество». Для предотвращения непредвиденных ситуаций должны быть созданы реестры инвестиционных договоров на уровне местной власти и реестры застройщиков всех объектов, строительство которых привлекают частные инвестиции. Хорошая штука, позволяющая избежать двойной продажи квартир. Возникает вопрос, почему это не сделано до сих пор? В 2005 году Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, возглавляемое президентским протеже Павлом Качуром, предложило и само же «похоронило» идею такого реестра.
Кстати, есть еще один момент, касающийся инвестиционных договоров: покупка квартиры в недостроенном доме с помощью подписания инвестиционного договора с застройщиком в Украине запрещена с 1 января 2007 года в связи с принятием изменений в закон Украины "Об инвестиционной деятельности". Исключение составляют лишь объекты, продажа которых началась раньше этой даты. Но уже к концу 2008 года таковых практически не останется. Поэтому Секретариат малость припозднился с данной инициативой.
В то же время никаких идей ни Кабмином, ни Секретариатом не высказано в отношении очень зыбкого механизма целевых облигаций, по которым сегодня приобретается большая часть рынка новостроек столицы. В этом случае вместо заключения инвестиционного договора фирма-застройщик выдает инвестору специальные облигации, подтверждающие право на определенную жилплощадь. Этот вариант не дает покупателю практически никаких гарантий сохранности его средств и получения квартиры.
Также не сделано ничего, чтобы в случае разорения или прекращения строительства фирма несла ответственность не только уставным фондом, который вполне может состоять из двух стульев, в то время как общая стоимость обязательств перед вкладчиками зашкаливает за миллиард гривен.
К слову, Кабмин, создавший комиссию по обеспечению пострадавших от «Элиты» жильем, и Секретариат, озаботившийся новыми законодательными инициативами, как-то не подумали, что лучшее новое – это хорошо забытое старое.
В прессе неоднократно писали, что относительную защиту деньгам вкладчиков предоставляли законы "Об особенностях привлечения инвестиций в строительство жилья от физических и юридических лиц" и "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Они предусматривали финансирование первичного рынка через фонды финансирования строительства (ФФС) и обеспечивали целевое использование средств застройщиком только на один конкретный объект и контроль за этим использованием.
Причем эта схема предусматривала обязательную страховку коммерческих рисков. Также эти законы защищали конечного пользователя от чрезмерной задержки ввода объекта в эксплуатацию: предусматривалось, что если ввод жилья задерживается более чем на 90 дней, то для окончания строительных работ на данном объекте привлекается другой застройщик.
Однако такой механизм не устраивал застройщиков, и они пролоббировали изменения в законодательство, и гарантии сохранности вкладов дольщиков, предоставляемые законом "О финансово-кредитных механизмах", снизились на порядок. Теперь разрешено направлять заплаченные за конкретную квартиру деньги на любой из строящихся девелопером объектов. Следовательно, при затяжном кризисе продаж девелопер будет направлять все деньги на самые первые и самые выгодные проекты. А инвесторы последующих и не особо выгодных проектов могут оказаться у разбитого корыта.
Когда же они попытаются забрать деньги, им могут порекомендовать обратиться в суд, где фирма априори сильнее частного лица. Самое парадоксальное, что закон не обязывает застройщика просто вернуть деньги инвестору по первому его требованию или отдать ему квартиру. Да и договоры составлены не как акт купли-продажи конкретной квартиры, а как участие гражданина в инвестиционном или облигационном проекте. Нужно доказать безосновательное использование средств застройщиком или тот факт, что застройщик нарушил обязательство передать предмет договора частному инвестору.
Как правило, застройщик тут же подает встречный иск – о признании договора между ним и частным инвестором недействительным. В результате человек остается у разбитого корыта, наполненного разбитыми же иллюзиями. А власть «изучает возможности» и «выходит с замечательными инициативами». И так уже который год подряд…