Официальная причина — "сырость" каждой из законодательных инициатив. Неофициальная же — идеология, которая закладывается в налоге на недвижимость: все имеющиеся законопроекты ориентированы на то, что это налог на богатство. А значит, априори затрагивает имущественные интересы влиятельных лиц.
Принцип хаотичности. Сегодня налог на недвижимость взимается в 130 странах и является одной из основных статей доходов в бюджетах муниципалитетов. В большинстве случаев ставка налога не превышает 3% рыночной стоимости имущества в год: к примеру, в США ежегодный налог на недвижимое имущество составляет около 1%, но разнится от района к району иногда более чем вдвое, поскольку корректируется коэффициентами, устанавливаемыми местными органами самоуправления. Подобная практика (при отсутствии возможностей адекватного финансирования местных бюджетов из общегосударственного) для Украины выглядит вполне логичной. Тем не менее с 1993 года ни один отечественный законопроект о налоге на недвижимость не был доведен до логического завершения — стадии закона.
В 2006—2007 годах правительство Виктора Януковича предложило заложить в систему налогообложения идеологию "налога на богатство". Тогда первый вице-премьер-министр Николай Азаров заявил о том, что налог на недвижимость для физических лиц предусмотрен в структуре проекта Налогового кодекса, однако он коснется не более 10% населения Украины. Ведь несмотря на то что одна из целей Кодекса — это адаптация украинского законодательства к законодательству ЕС, важно другое: как именно будут действовать европейские законы в нашей стране, где бедных гораздо больше, чем богатых. Уже потом эту идею (как оказалось, весьма популярную в народе при своей непопулярности в среде народных избранников) стали всячески использовать остальные политические деятели. Так, в начале 2008 года депутаты фракции блока "НУНС" предложили ввести налогообложение всего частного имущества площадью больше 150 кв. м. В конце этого же года обложить данью "огромные виллы и большие участки земли" собралась Юлия Тимошенко, которая, невзирая на молчаливое неодобрение депутатов, пиара ради неоднократно возвращалась к вопросу рассмотрения своего законопроекта. Позже инициативу перехватил Ющенко, секретариат которого весь октябрь прошлого года носился с идеей разработки налога на роскошь (на поверку оказавшейся фактически плагиатом предложенного в 2008 году депутатами Партии регионов законопроекта №3405).
Бесконечно муссируя проблему, депутаты создавали видимость ее активного обсуждения. И только когда Янукович и Азаров, уже как Президент и премьер-министр соответственно, вновь подняли вопрос "прищучивания" богатых украинцев, ВР приступила к действиям, отклонив первый из череды законопроектов о "недвижимом налоге". Пусть Кабмин до выхода страны из кризиса и не намерен инициировать введение новых налогов, государственные мужи все же сочли целесообразным обезопасить себя от возможных угроз собственному благосостоянию. "Все законопроекты ориентированы на введение "налога на богатство", — комментирует глава Риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко. — Именно поэтому, какой бы вариант ни голосовался, шансы прохождения его очень невелики. Думаю, в ближайшее время ни один законопроект с данной идеологией принят не будет". Впрочем, жалеть об этом не стоит.
Диффузия норм. Разработчики всех документов с самого начала закладывали нормы таким образом, чтобы их можно было по-разному толковать. Чего стоит, к примеру, только п.7.2 законопроекта №3533, инициированного Тимошенко, в котором написано буквально следующее: "Плательщик налога имеет право на льготы в виде уменьшения базы налогообложения по каждому из видов строений в таких размерах: 150 кв. м общей площади по квартире, 300 кв. м общей площади дома, 100 кв. м общей площади хозяйственных зданий". То есть при "правильном" прочтении площадь льготных объектов может быть как меньше, так и больше указанных квадратных метров…
В целом же проекты последовательно перепевают друг друга как в отношении "нормальных" (простите за невольный каламбур) норм, так и в плане откровенно антинародных "ляпов". Основных позиций, которые отличают документы между собой, несколько. Во-первых, субъект налогообложения. Например, законопроекты №2134 (СПУ) и №3007 "НУ" предусматривают введение налога на недвижимое имущество только физических лиц, которые являются владельцами жилых домов, дачных (садовых) домов, квартир и пристроенных помещений, гаражей и других сооружений. Однако не нужно большого ума, чтобы понимать, что налоговые обязательства для физлиц и юрлиц должны приниматься либо в связке, либо параллельно. "Нельзя принимать такие нормы в отрыве, — убежден президент Союза налоговых консультантов Леонид Рубаненко. — У всех богатых украинцев есть предприятия и бригада юристов, которым не составит труда передать частную недвижимость на баланс предприятий и вывести ее из-под налогообложения. То есть государство таким образом "прищучит" лишь рядового гражданина, у которого нет таких возможностей". "В одних странах налог на недвижимость физлиц и юрлиц прописан в одном законе, в других — в разных. Это не суть важно, — дополняет Александр Бондаренко. — Но работать должна вся система. Для нашей страны есть смысл разделить эти понятия, потому что обязательно должны быть разные ставки, которые будут зависеть от площади, района, инфраструктуры. Владелец небольшого магазинчика на Крещатике (его предприятие можно рассматривать как фирму) должен платить априори больше, чем хозяин квартиры с такой же площадью на Троещине".
Вторая позиция — это объект налогообложения и вытекающие отсюда сложности с его учетом и регистрацией. Изначально все законотворцы хотели обложить данью как огромные дома, так и необъятные земельные участки богачей. Однако налоговики попросту не смогут администрировать такой "универсальный" налог по причине того, что учет домов ведет Минюст, реестр земли — Госкомзем. Для реализации этого шага необходимо создать единый реестр вещных прав на недвижимость и землю, который должен вести один уполномоченный орган. Это в общем. А в частности — нестыковки "по мелочам" есть в каждом законопроекте. Например, проект №2378 ("НУНС") объявляет объектом налогообложения только строения, относимые к жилому фонду, выводя из-под надзора ГНАУ огромные офисные помещения, находящиеся в собственности юридических и физических лиц…
Вопрос вызывают также размеры и принципы формирования налоговых ставок. Если формировать их исходя только из площади недвижимости (как это предлагалось в отклоненном ВР законопроекте №2113 и в проекте №3533), то при нашем бардаке с регистрацией здесь можно будет найти сколь угодно много лазеек во избежание налогообложения. Если же брать за основу стоимость жилья (проекты №3007 и №2134 предлагали установить необлагаемым налогами минимумом объекты недвижимости, находящиеся в собственности гражданина, если их стоимость не превышает $70 тыс.), такой момент представляется очень спорным. "Схема формирования ставки, исходя из цены объекта, порождает вопрос: а судьи кто? — считает Александр Бондаренко. — Кто будет оценивать, сколько стоит то или иное недвижимое имущество и сколько за него нужно платить? В странах Европы была проведена серьезная работа на предмет индексации налога на недвижимость. Составляющих было много: местность расположения дома, год постройки, техническое состояние, материальный статус владельца. Кто будет этим заниматься у нас?".
Последнее, но немаловажное — это вопрос о механизме распределения налогов, собранных с владельцев недвижимости. Например, законопроект социалистов наперекор мировой практике предлагает все полученные средства направлять в спецфонд госбюджета. "Налог на недвижимость должен поступать в местные бюджеты — это практика многих стран мира, которая себя оправдывает, — убежден Александр Бондаренко. — Эти деньги должны тратиться исключительно на обслуживание инфраструктуры недвижимости — ремонт улиц, санацию теплосетей, инженерных сетей и газовой системы. Это решит две задачи: во-первых, у человека появляется стимул платить. Налогоплательщик понимает, что он опосредованно вкладывает деньги в свою же недвижимость — в его доме с отремонтированной теплосетью квартиры априори дороже. Во-вторых, сразу же закладывается возможность в будущем не иметь трагедий, подобных алчевской".
Политическое ожидание. В общем, существует масса проблемных вопросов. Даже если предположить, что механизм взимания налога на недвижимость будет прописан четко и недвузначно, только подготовка документов, регулирующих этот процесс, займет много времени. Для этого необходим не только анализ платежеспособности населения и расчет оптимальной ставки такого налога — нужно провести инвентаризацию имущества, создать его единый реестр, разработать порядки подачи и выдачи информации, чтобы ГНАУ имела возможность беспрепятственно вести администрирование налога. От депутатов ждать адекватного решения всех этих задач в комплексе — бессмысленно: как утверждает наука, математическое ожидание процесса броуновского движения равно нулю.
Впрочем, есть надежда на ожидание политическое — Налоговый кодекс, разработкой которого занимается новый премьер-министр. "Николай Азаров работал в этом направлении целый год, и тот проект, который сейчас обнародован на сайте Минфина, — это его рук дело. Правда, документ нужно немного актуализировать, но в целом проект неплох, — рассуждает Леонид Рубаненко. — Поэтому есть смысл рассматривать все в комплексе, не придумывая на сегодняшний день никаких отдельно взятых налогов на недвижимость, богатство и роскошь. Свод законов в виде Кодекса даст толчок дальнейшему естественному развитию необходимой нормативно-право
Мнение экспертов
Наталия Доценко-Белоус,
адвокат юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры":
— Все познается в сравнении, которое — увы! — не в пользу отечественных законодательных инициатив. К примеру, в Великобритании взимается единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности (national non-domestic rate — NNDR). Органы местного самоуправления взимают налог на недвижимость (universal business rate — UBR). Налогооблагаемая база в данном случае — предполагаемая сумма годовой арендной платы. Налог, выплаченный на недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы компаний. Во Франции есть три различных налога: налог на имущество — застроенные и незастроенные участки и налог на жилье. Налог на имущество (taxe fonci&eagrave) и налог на жилье (taxe d'habitation) — это различные виды налогов и могут налагаться на собственника жилья одновременно.
В Германии налог на недвижимость (grundsteuer) налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество, вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600%, в силу чего конечная ставка составляет от 0,98% до 2,1% налоговой стоимости. И северный сосед в вопросах администрирования налога на недвижимость от нас далеко ушел. В настоящее время в Российской Федерации существуют три вида имущественных налогов, каждый из которых имеет свое регулирующее законодательство: налог на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц и налог на землю. Налог на землю и налог на имущество физических лиц, в том числе жилищный, относятся к местным налогам, хотя часть всех платежей за землю поступает в федеральный бюджет. Эти два налога вместе взятые обеспечивают местное налогообложение недвижимого имущества, в том числе жилых объектов, находящихся в собственности граждан. Базой налогообложения является среднегодовая стоимость имущества. Этот подход учитывает такие принципиально важные факторы, как местонахождение недвижимого имущества и его целевое назначение, которое, с одной стороны, разрешает брать за основу реальную цену недвижимых объектов, а с другой — стимулирует рациональное использование собственности. Таким образом, вариантов, финансово-правовых моделей воплощения налога на недвижимость достаточно много, а мы пытаемся изобрести свой — украинский "экспериментальный налог на недвижимость". Как результат — с 1999 года законодательные инициативы терпят фиаско.
Василий Матийчик,
первый вице-президент Ассоциации налогоплательщиков Украины:
— Сегодня тема введения налога на недвижимость в Украине является популистской и используется для заигрывания с избирателями. В пояснительных записках практически ко всем законопроектам речь идет о социальной справедливости, то есть о том, что богатые должны поделиться с бедными. Фактически речь идет о налоге "на богатство". Внедрение социально-ориентированного механизма взыскания налога на недвижимое имущество, который должен стать существенным источником наполнения местных бюджетов, — это необходимость. Но прежде всего нужно четко определить, что должно считаться "богатством". Еще одним условием является внедрение декларирования гражданами не только доходов, но и расходов. Болезненным также будет вопрос предоставления льгот. Следует освободить от налогообложения помещения, которые содержатся за счет бюджетных средств. Принцип социальной справедливости требует предоставить льготы малозащищенным слоям населения. Но мы знаем, как наши люди умеют запасаться разнообразными удостоверениями и справками. Поэтому необходимо учитывать имущественное положение граждан. Вообще тема налогообложения недвижимости в нашей стране в целом вызывает больше вопросов, чем ответов. Понятно, что надо разрабатывать свой вариант с учетом зарубежного опыта. Мы не можем перенести практику какой-то отдельной развитой страны, так как там местное самоуправление находится на недосягаемом для нас уровне. Поскольку налог должен поступать в местные бюджеты, необходимо четко определить полномочия и ответственность органов местного самоуправления относительно установления базы и ставок налогообложения, порядка предоставления льгот, направлений использования средств. Это невозможно без проведения полноценной административно-территориальной реформы. Процесс введения налога должен быть постепенным и поэтапным. Его должна сопровождать широкая разъяснительная работа, к которой в обязательном порядке должны привлекаться общественные организации. Можно использовать опыт других стран, когда на первых порах налог имел общий характер и был "символическим": люди привыкали к нему, понимали, что он необходим, и платили налог по личному заявлению, без сбора огромного количества справок. Только спустя некоторое время вводились разного рода оценки имущества.