Чем меньше времени оставалось до нового года, тем теплее становились прогнозы относительно ситуации на рынке украинской коммерческой недвижимости. По мнению многих экспертов, уже осенью началось «вымывание» наиболее выгодных предложений, которое вскоре приведет к дефициту таковых. И действительно, наблюдения в ходе предпраздничного шоппинга показали, что в киевских ТРЦ пустующих «квадратов» нет.
Да и БЦ столицы, судя по оживлению бизнеса и амбициозным планам собственников компаний, тоже приближаются к минимальной вакантности. Вот только станет ли Белый Кролик символом восстановления спроса в сегменте торговых и офисных площадей в масштабах всей страны – остается под вопросом.
Не зря говорят, что торговля – один из самых мощных двигателей экономики. Кушать нам хочется всегда, электрочайники горят с завидной периодичностью, да и необходимость одеваться во что-то более-менее приличное, несмотря на кризис, пока еще никто не отменял. Как результат, первым сегментом в одночасье рухнувшего рынка недвижимости, в котором эксперты задекларировали некоторое оживление еще в середине уходящего года, стала аренда площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах (ТЦ и ТРЦ).
По данным «Украинской Торговой Гильдии» (УТГ), только в первом полугодии трафик посетителей столичных ТРЦ увеличился на 35% по сравнению с тем же периодом прошлого года, что привело к практически стопроцентной заполняемости центров арендаторами. По предварительным итогам года ситуация обещает быть еще лучше: сколько бы ни жаловались на бедность среднестатистические украинцы, именно розничная торговля покажет в этом году наиболее существенный прирост – в 5%, прогнозирует президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко. А специалисты сегмента торговой недвижимости считают, что этот рынок дает положительные сигналы, и в скором времени арендодателям вполне можно будет рассчитывать на докризисную ликвидность своих объектов.
Причин для этого несколько. Во-первых, согласно результатам исследования международного консультанта по недвижимости CB Richard Ellis (CBRE), опубликованным в середине декабря, Украина вошла в двадцатку стран, привлекательных для развития европейских розничных сетей в наступающем году. Вошла, правда, практически замыкающей – на 18-м месте. И тем не менее, украинские эксперты подтверждают, что «подвижки» в этом направлении есть: так, директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов сообщил, что в последние два месяца у крупных сетевых ритейлеров (как отечественных, так и зарубежных) резко вырос спрос на новую торговую недвижимость в перспективных регионах страны.
Во-вторых, увеличит ликвидность и объективное отсутствие качественного предложения. Учитывая, что новые стройки в 2009 году не начинались, а реализация запущенных в нынешнем году проектов займет не менее двух лет, спрос на те 12 (по данным УТГ) новых ТЦ и ТРЦ, которые открылись по всей Украине с начала года, обещает быть немаленьким. Уже в ноябре уменьшение доли вакантных площадей в современных объектах «докатилось» до 2,9%. Та же ситуация – в сегменте полупрофессиональных и непрофессиональных площадей.
«В кризис именно торговая недвижимость показала наименьший спад и оказалась самым выгодным капиталовложением для собственников коммерческих площадей, – комментирует партнер компании ARPA Investments Александр Романишин. – На данный момент можно утверждать, что достаточно активно развиваются практически все ее подсегменты. Был и остался стабильно популярен традиционный формат 100-300 кв. м в профессиональных ТЦ с большим потоком посетителей и хорошей транспортной развязкой – его традиционно рассматривают арендаторы, продвигающие иностранные бренды. Сетевики (как продуктовый, так и непродуктовый ритейл) развивают свои отдельно стоящие магазины в формате гипермаркетов, интересен клиентам и формат «магазина у дома» (минимаркет площадью от 300 кв. м)».
По словам господина Романишина, на данный момент уровень вакантности большинства столичных ТЦ уже приблизился к докризисным показателям, а с начала осени проявилась тенденция к небольшому увеличению арендных ставок. Так, в некоторых, самых успешных местах они выросли на 5-10%, хотя девелоперы все еще предлагают привлекательные условия аренды тем украинским и иностранным брэндам, которые рассматриваются как «якоря» в том или ином профиле торговли. «В следующем году к введению планируется несколько больших объектов, но даже туда уже стоит очередь сетевиков, которые готовы арендовать площади. Так что можно будет наблюдать дальнейший рост арендных ставок в пределах порядка 10%», – предупреждает арендаторов эксперт.
Чуть «прохладнее», по мнению аналитиков, – в сегменте офисных площадей. Риелторы и девелоперы ожидали сезонного оживления рынка офисной недвижимости после зимней «спячки» в марте-апреле 2010 года. Однако существенного изменения спроса не последовало – сделок купли-продажи по этому сегменту произошло катастрофически мало, а вакантность в большинстве бизнес-центров (БЦ) сохранялась на уровне 20-30% в течение всего года.
Однако в следующем году у собственников БЦ предпосылки для оптимизма имеются, и весьма существенные. Причины – все те же: дефицит качественных объектов при планомерном увеличении спроса. Так, Михаил Артюхов утверждает, что о возвращении на рынок заявили многие банки, которые на пике кризиса свернули розничное обслуживание клиентов и закрыли много офисов, – теперь их руководство планирует расширение как в виде увеличения квадратных метров для уже существующих отделений, так и в виде открытия новых филиалов.
«Спрос на офисные помещения и далее следует тенденциям первого полугодия, когда основную активность проявили компании, уже представленные на рынке, – анализирует динамику Александр Романишин. – К тому же в связи с более приемлемыми арендными ставками и незначительной разницей между ставками на офисные помещения класса А и В арендаторы и далее будут рассматривать возможность переезда в более качественные здания. Наиболее ходовые предложения – площадки в 200-300 кв. м. в достаточно престижных местах с центральным расположением и хорошим качеством объекта сейчас достаточно трудно найти, они уже в дефиците. Можно констатировать, что немного выросли сроки аренды: если в период кризиса это были, в основном, краткосрочные договора (год-два), то сейчас срок договорных отношений между арендаторами и собственниками БЦ увеличился до трех лет».
Также господин Романишин сообщает об активизации различных направлений малого бизнеса (салоны красоты, небольшие офисы, стоматологии), которую повлек за собой поток звонков потенциальных покупателей на непрофессиональные помещения малого формата (от 30 до 100 кв. м). Пока что при переговорах с продавцом еще можно добиться скидки от стартовой цены (которая с начала года практически не изменилась) порядка 10-20%. Однако ближе к весне следующего года возможность получения таких бонусов становится все более сомнительной.
Впрочем, не так оптимистичен в своих оценках глава Национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. Он считает, что сравнительно низкий уровень вакантности в сегменте торговых и офисных площадей связан не столько с оживлением спроса, сколько с недостатком вводимых в эксплуатацию площадей: «Понятное дело – когда двое пытаются сесть на один стул, ценность этого стула резко возрастает, даже несмотря на отсутствие объективных предпосылок. Однако как только появляется новое место, конкуренция прямо пропорционально уменьшается», – утверждает эксперт, предлагая арендодателям не создавать искусственный ажиотаж вокруг объектов коммерческого назначения. Также господин Бондаренко убежден, что все тенденции к стабилизации ситуации характерны в большей степени для столицы и городов-миллионников. В отдаленных областях страны – и особенно в так называемых депрессивных регионах – «квадраты» в БЦ и ТРЦ по-прежнему в профиците.
Мнение аналитика: президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич
Что бы ни говорила статистика отдельных игроков по рынку, основная отличительная черта рынка коммерческой недвижимости в уходящем году – его стабилизация, которая в большей степени напоминает стагнацию. Рынок торгово-офисных площадей вел себя практически аналогично рынку жилой недвижимости. Небольшой отрыв вперед произошел в начале осени – появились транзакции, но они были, как говорится, точечными. Это связано с общей ситуацией в экономике. Например, на мелкие коммерческие объекты в аренде и в покупке спрос формирует малый и средний бизнес. В последние несколько месяцев он пребывает в состоянии неопределенности в связи с принятием нового Налогового кодекса – это влияет на активность предпринимателей, которые пока все еще находятся в «подвешенном» состоянии. В первых двух кварталах 2011 года активность несколько возрастет, а на осень должен быть плавный тренд на рост. Однако определяющим фактором будет оставаться состояние реальной экономики и доходов бизнеса и физических лиц.