Самая распространенная сеть в Украине – аренда. Самая популярная торговая марка – секонд-хенд. Это и понятно – когда уровень зарплат становится ниже, чем у молдаван, население теряет интерес к мировым брендам. Но не только кризис заставляет фирмы уходить, а бизнесменов уезжать. И даже не АТО. Война внутри власти создает невыносимые для ведения бизнеса неудобства: в любой момент могут поднять налоги, изъять серверы, зайти люди в камуфляже или застопориться платежи по контракту. Украина постепенно превращается в глобальную «Воздвиженку», которую британская газета The Guardian когда-то назвала «городом-призраком миллионеров» в центре Киева.
Лакмусовая бумажка деловой активности – спрос на офисную недвижимость. Когда в стране кипит деятельность, крупные города ощущают это на себе через рынок коммерческой аренды. Еще в прошлом году Киев держался на «востребованном уровне» за счет двух факторов: во-первых, столица всегда в тренде, во-вторых, сюда сбежали коммерческие структуры из неспокойных регионов.
Поэтому в то время как в других городах офисные помещения уже не продавались и даже не сдавались в аренду, столичный рынок держал планку и завершал начатое в прошлые годы строительство. Именно этот фактор, по мнению экспертов, и станет последней каплей, которая обвалит цены на аренду коммерческих площадей в столице.
Дело в том, что на сегодня в Киеве, по разным подсчетам, свыше 1,7 млн. кв. м качественных современных офисных площадей (не считая перепрофилированных заводских территорий или детсадов). В 2014 году на рынке появилось порядка 100 тыс. кв. м новых офисов.
В течение 2015 года должны быть введены в эксплуатацию еще 70 тыс. кв. м. Это то, что было запланировано лет 7 назад, процесс согласования документов начался 5 лет назад, а строительство шло с 2012-2013-го гг. То есть давать задний ход уже было поздно, тем более что значительная часть офисных центров – это проекты, под которые банки дали большие кредиты.
Кстати, о кредитах. К уже существующим и недавно построенным офисным центрам и ТРЦ в последнее время добавился большой массив так называемой банковской недвижимости, от которой наши терпящие бедствие финучреждения лихорадочно избавляются, чтобы скинуть ненужный груз со своих балансов.
Помимо жилья, в том числе элитного, загородных домов и земельных участков, на рынок выбрасываются бизнес-центры класса А и В, элитные жилые комплексы, достроенные и недостроенные ТРЦ: под них банки предоставляли кредиты крупным застройщикам, а те, бедняги, не справились.
Специалисты отмечают, что основными арендаторами квадратных метров в солидных бизнес-центрах являются большие компании – как отечественные, так и транснациональные. Но «лимит» таких компаний уже исчерпан. Все они «хорошо сидят» в своих офисах
И вот все это добро нужно спихнуть в хорошие платежеспособные руки. Но кому? По данным Colliers International, официальная вакантность коммерческих площадей в Киеве достигла почти 25% и постоянно растет.
Специалисты отмечают, что основными арендаторами квадратных метров в солидных бизнес-центрах являются большие компании – как отечественные, так и транснациональные. Но «лимит» таких компаний уже исчерпан. Все они «хорошо сидят» в своих офисах. И только волшебное по своей заманчивости предложение может заставить их задуматься о переезде.
ТРЦ озабочены лишь тем, чтобы у них не было «бельма» (пустующих площадей), для чего придумывают способы удерживать уже имеющихся арендаторов. Юристы констатируют увеличение числа изменений по договорам аренды. В долларовом эквиваленте арендные ставки снизились от 10% до 40%. Правда, максимальная арендная ставка в гривневом эквиваленте выросла примерно на 35%. К тому же торговые и офисные территории уплотняются, уменьшаются, дробятся. Просторный офис становится невыгодным не только потому, что в него теперь приходят меньше клиентов, но и потому, что за коммунальные услуги теперь придется платить в несколько раз больше.
Поэтому многие фирмы берут соседей и превращают территорию в офисное общежитие. Раньше так сидели мастерские, маленькие магазины, сервисы различных услуг. Сегодня даже крупные коммерческие структуры. Часто таким образом съезжаются аффилированные структуры, которые раньше сидели в разных местах. Скажем, банк, страховая компания, оценщики, охранная фирма.
Еще один фактор, который влияет на состояние рынка недвижимости, это исчезновение в структуре спроса так называемой инвестиционной заинтересованности. Иначе говоря, время, когда в недвижимость лихорадочно вкладывали деньги спекулянты и те, кто считал, что «запас карман не тянет», безвозвратно ушло. Цены квадратных метров падают, продать все труднее, а поддерживать в нормальном состоянии крайне дорого.
Согласно данным опроса, проведенного компанией Ernst & Young, 80% инвесторов (в отличие от предыдущих лет) считают нашу недвижимость непривлекательным рынком для инвестиций в 2015 году. По мнению участников опроса, наиболее активными группами покупателей в 2015-м будут частные инвесторы (43%), девелоперы (36%) и инвестиционные фонды (42%). Наиболее активными группами продавцов в 2015 году респонденты назвали банки (42%), девелоперов (33%). Но и они будут подходить к вопросу с величайшей осторожностью и только ради того, чтобы спасти деньги.
Эксперты допускают, что эфемерный спрос на торговые и коммерческие площади еще кое-как держится за счет скачков курса доллара и возможности «поживиться» банковскими залогами. Более того, в некоторых случаях крупные вкладчики или клиенты банков забирают офисные помещения вместо денег, которые финансисты не в состоянии им вернуть.
Украина в целом как государство и Киев как его столица планомерно превращаются в глобальную «Воздвиженку». История этого района уникальна и поучительна тем, что это первый (и, видимо, последний) неудачный опыт европейской интеграции внутри страны
При этом в значительной части вновь приобретенных офисов так и не начинается деловое движение. Бизнес пережидает весеннее обострение психических кризисов власти. Хотя с точки зрения разумного выбора сейчас не худшее время для старта: на рынке «болтается» толпа голодных профессионалов, которые уже не ставят работодателям невыполнимые условия. Аренда упала в цене. Доллары на вес золота.
У меня есть знакомый, который уже три года живет в Германии и только недавно приехал в Украину «прощупать почву». Он уже подумывал запустить собственный проект – интернет-магазин средств медицинской реабилитации с возможностью заказывать товары в Германии, как узнал, что СБУ провела обыск и изъяла серверы крупных доменных регистраторов, от чего «случайно» пострадали сайт Красного Креста Украины и автодилер «Лексус».
Учитывая, что с Красным Крестом мой друг сотрудничает, а на Lexus ездит, он как-то резко утратил энтузиазм, заморозил проект и уехал гулять по ночным клубам в Одессу. Говорит, что тут это выходит дешевле из-за курсовой разницы с европейской валютой. К тому же одесская кухня и одесские девочки нравятся ему больше немецких аналогов.
Скорее всего, прогуляв пару штук евро, друг вернется в Германию и отбросит мысли об Украине. Кстати, по данным газеты «Вести», так уже поступили десятки немецких фирм. Большинство из 600 компаний, работающих в нашей стране, сейчас проводит аудит и определяет целесообразность дальнейшего функционирования, а уровень экспорта немецких товаров в Украину сократился на 35%.
Короче говоря, Украина в целом как государство и Киев как его столица планомерно превращаются в глобальную «Воздвиженку». История этого района уникальна и поучительна тем, что это первый (и, видимо, последний) неудачный опыт европейской интеграции внутри страны.
Кусочек Европы в историческом центре Киева. Элитная жилая застройка на Подоле между Андреевским спуском и улицей Верхний Вал. Коттеджи как в дорогих районах Швейцарии. Роскошные квартиры и гаражи. Но на идеально красивых, вымощенных улочках пусто. Ни людей, ни автомобилей. Считанные офисы заселены турагентствами и агентствами недвижимости. Скучают продавцы свадебного салона. Не видно гостей в маленьком элитном отеле.
Район строили после «оранжевой» революции, в эпоху кредитного бума, ажиотажного роста цен на жилье и всеобщей потребительской эйфории. Но в первый кризис – 2008-го застройщик прогорел. Тот, который пришел ему на смену, «эвакуировался» после майдана-2014.
Еще в 2013-м The Guardian опубликовал материал об элитном микрорайоне Киева «Воздвиженка», назвав его «городом-призраком миллионеров». Но тогда еще была надежда, что с развитием инфраструктуры тут закипит богатая жизнь.
Как правило, здешние апартаменты покупались как инвестиционное жилье, для сдачи в аренду богатым иностранным туристам или про запас. Как второе или третье жилье, на будущее – детям и т. п. Но иностранных туристов, сами понимаете, нет. Детей состоятельные люди вывезли подальше от украинских приключений.
Несколько ресторанов Димы Андреева, маленькая кондитерская и строящийся спа-комплекс типа Баден-Баден не способны оживить пустынный евро-пейзаж «Воздвиженки». Точно так же, как и несколько торговых марок и пара десятков ресторанных экспериментаторов, который могут решиться войти в Украину в этом году, не спасут рынок коммерческой недвижимости от неизбежного упадка. В Детройте это состояние окрестили «синдром пустого небоскреба».