С тех пор, как в Украине начался строительный бум и появились современные технологии квартирных ремонтов, перед гражданами страны встал насущный вопрос: как узаконить то, что они нелегально снесли, надстроили, пристроили, выбили и перепланировали? Власть пробовала разные пути решения проблемы – от кнута (штрафов) до пряника в виде отмены наказания в случае «явки с повинной». Но в итоге все сводилось к тому, что за узаконивание самостроя все равно надо много платить. Последняя неделя весны принесла долгожданную весть о «строительной амнистии». Но… Не стоит умиляться: похоже, дело не в заботе об интересах граждан, а в налоге на недвижимость.
Главный документ по нашей теме – приказ №79 «Об утверждении Порядка принятия в эксплуатацию и проведения технического обследования индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, общественных зданий и зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ» – появился 26 мая на сайте Минрегиона, а также на сайте центрального исполнительного органа указанного министерства – Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ).
Он издан Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства и дает гражданам возможность оформить право собственности на недвижимое имущество, постройка которого предварительно не была согласованна с органом ГАСИ.
Несмотря на недостаточное внимание СМИ к этой теме, слегка затерявшейся на фоне событий последнего года, недооценивать важность процесса легализации недвижимости в целом и самостроев в частности было бы ошибочно. Хотя бы потому, что так или иначе это может коснуться каждого.
Но для начала – небольшой юридический ликбез.
* Согласно Гражданскому кодексу Украины (ст. 376), лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. То есть даже в том случае, если земельный участок находится в вашей собственности на законных основаниях и подтвержден правом собственности на землю и кадастровым паспортом, вы не имеете права производить застройку участка без предварительного согласования и прохождения всех необходимых процедур (разработка проекта строительства, получение всех согласований и разрешений от ГАСИ, приведение в соответствие с техническими нормами и т.д.).
Самострой – это серьезное обременение недвижимости. Оно препятствует любой продаже, дарению, завещанию, получению ипотеки. То есть, по сути, частный застройщик не сможет распоряжаться своим имуществом. Сюда также входят случаи, когда к уже узаконенной ранее постройке собственник добавил пристройку, так как общая площадь объекта увеличилась
* Самострой – это серьезное обременение недвижимости. Оно препятствует любой продаже, дарению, завещанию, получению ипотеки. То есть, по сути, частный застройщик не сможет распоряжаться своим имуществом. Сюда также входят случаи, когда к уже узаконенной ранее постройке собственник добавил пристройку, так как общая площадь объекта увеличилась.
* Данная норма также влияет и на продажу, дарение, завещание земельного участка. При отчуждении земли собственнику понадобится справка №12 БТИ об отсутствии построек на земельном участке. В случае наличия постройки или хотя бы строительных материалов на участке все земельные операции будут запрещены.
* Ссылаясь на ту же статью ГКУ (ст. 376), по решению суда недвижимое имущество может подлежать сносу за счет лица, осуществившего (осуществляющего) строительство. Однако столь резкие меры маловероятны, поскольку органы местного самоуправления занимаются и рядом других важных задач.
Важно отметить, что в приказе Минрегиона речь идет о недвижимости, построенной в период с 1992 года до марта 2011 года. Почему так?
Дело в том, что до 05.08.1992 г. в Украине не существовало нормативного документа, который бы требовал обязательного введения частной постройки в эксплуатацию. Именно 05.08.1992 г. было принято постановление Кабинета министров Украины №449 "О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов государственного заказа", которое сделало ввод в эксплуатацию обязательным для всех застройщиков.
Следует отметить, что исполнительные органы власти не имеют права беспорядочно требовать предоставления документов на недвижимость, это закреплено Конституцией Украины. Однако невнимательные граждане попадались на эту уловку
12.03.2011 года был принят закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» для упрощения разрешительных процедур в сфере строительства. Согласно документу, все незаконные постройки, строительство которых было завершено до 31.12.2009 г., можно было узаконить по упрощенной системе до конца 2013 года, однако заявление на совершение этого действия нужно было подать до конца 2012 года.
Позднее срок подачи заявлений продлили до конца 2013 года, и узакониванию уже подлежали объекты, построенные до 12.03.2011 г., т.е до даты принятия закона.
Тем не менее данная «упрощенная» система совершенно не упростила процедуру на деле. Согласно Кодексу об административных правонарушениях, размер штрафа за наличие самостроя составлял от 170 до 850 грн. и зависел прежде всего от свойств самого объекта, его сложности и площади. А вот если самострой на то время уже использовался, т.е. в нем проживали люди, штрафы были выше – от 5 100 до 6 800 грн.
Следует отметить, что исполнительные органы власти не имеют права беспорядочно требовать предоставления документов на недвижимость, это закреплено Конституцией Украины. Однако невнимательные граждане попадались на эту уловку. Если владелец самостоятельно подавал заявление на ввод в эксплуатацию по упрощенке, он платил указанный штраф и в случае выявления БТИ несоответствий должен был устранить его в указанный срок.
В последующее время БТИ и ГАСИ брали такие объекты недвижимости на контроль и при обнаружении все того же несоответствия при последующей проверке штрафовали вновь либо требовали снести постройку. Наряду с этим законом от 22.12.2011 г. №4220-VI штраф за самострой был увеличен с 850 грн. до 10 730 грн., а штраф за эксплуатацию самостроя (другими словами, проживание в нем) составлял 48 285 грн. Итого – 59 015 грн.
Несмотря на многочисленные жалобы владельцев недвижимости о фактически легальном выкачивании денег, власть не предприняла никаких шагов. Не удивительно, что, учитывая уровень коррупции, ожидаемого результата первая попытка «строительной амнистии» не принесла
Проблема усугублялась и отсутствием какой-либо инструкции по составлению документов для подачи такого заявления. Институт ГАСИ отказывался принимать неправильно заполненные документы, однако «как правильно» также не указывал.
Получался замкнутый круг: человек заявлял о том, что имеет незаконное строение и хочет его зарегистрировать, однако из-за бумажной бюрократии и/или нарушений строительства попадал в круговорот штрафов.
Несмотря на многочисленные жалобы владельцев недвижимости о фактически легальном выкачивании денег, власть не предприняла никаких шагов. Не удивительно, что, учитывая уровень коррупции, ожидаемого результата первая попытка «строительной амнистии» не принесла.
Украинцы просто побоялись массово начинать этот процесс. А для тех, у кого не было иного выхода, появился отдельный сегмент на рынке «коррупционного решалова»: появились компании, явно имеющие отношение к высоким чиновникам, которые брали на себя всю бумажную волокиту и доставали положительные решения ГАСИ.
Эти компании нагнетали истерию, что по истечении срока узаконивания по упрощенке выполнить подобную процедуру можно будет только через суд, и количество желающих воспользоваться услугами посредников к концу 2013-го резко возросло.
В связи с ажиотажем на узаконивание планировалось продлить амнистию №1 до конца 2014 года. Однако майдан, революция и смена власти, а затем и события на Донбассе вместе с экономическим крахом отодвинули проблему узаконивания самостроев на задний план.
Однако, по нашему мнению, такому либерализму прежде всего поспособствовала не забота о имущественном положении украинцев, а… обновленный налог на недвижимость. Он появился еще в начале 2013 года, но уже в августе «попал» под налоговые каникулы. Летом 2014-го этот налог вернулся, причем в модифицированном виде: если в 2013 году им облагалась только жилая площадь, то теперь, согласно антикризисному пакету законов, общая
И вот в Минрегионе вспомнили о «хорошо забытом старом». Проект о продлении «строительной амнистии» до конца 2015 года увидел свет еще в начале года. Однако подписан документ был лишь 26 мая 2015 года, т.е. желающим узаконить недвижимость осталось всего полгода.
На «строительную амнистию-2015» многие жители Украины возлагают большие надежды. В первую очередь благодаря тому, что все штрафные санкции отменены. Это означает, что узаконить самострой в 2015 году можно будет без дополнительных затрат. В настоящее время ГАСИ готовит практические комментарии относительно действий заявителей во всех возможных ситуациях, которые будут опубликованы в Вестнике ГАСИ и размещены на сайте.
Однако, по нашему мнению, такому либерализму прежде всего поспособствовала не забота о имущественном положении украинцев, а… обновленный налог на недвижимость. Он появился еще в начале 2013 года, но уже в августе «попал» под налоговые каникулы. Летом 2014-го этот налог вернулся, причем в модифицированном виде: если в 2013 году им облагалась только жилая площадь, то теперь, согласно антикризисному пакету законов, общая. И платить придется не только за 2014 год, но и за 2013-й, так как налоговые каникулы были аннулированы. Правда, за 2013-й можно будет рассчитаться по старой схеме – только за жилую площадь.
Поэтому, несмотря на привлекательные условия амнистии-2015, прогнозировать небывалый ажиотаж рано. Во-первых, наученные горьким опытом владельцы самостроев не будут спешить ввязываться в бумажную волокиту, так как опасаются лишних денежных трат. В условиях экономического и политического кризиса (два в одном), сильного обесценивания гривны, тема внеплановых расходов особо актуальна для всех.
Вторым возможным «тормозом» станет желание многих сограждан уклониться от уплаты налога на недвижимость, так как он, опять же, влечет за собой дополнительную финансовую нагрузку на каждого плательщика.
В-третьих, стоит отметить, что для завершения процесса амнистии был отведен слишком короткий срок. При этом нужно признать, что риск снятия прав через суд все же остается небольшим.
Какой вывод можно сделать в итоге? Мы ожидаем, что государство будет достаточно лояльным в данном вопросе, так как проблема наполнения бюджета стоит крайне остро. И на налогообложение недвижимости возлагаются неоправданно большие надежды.
В связи с этим мы допускаем, что срок амнистии продлят еще как минимум на год. Сейчас многие украинцы живут в неузаконенных домах и не платят ничего. И государство, образно говоря, крайне заинтересовано загнать эту часть населения в фискальные стойла. То есть убедить зарегистрировать свою собственность, засветить жилье и платить налог на недвижимость в максимальном объеме.