Новые правила застройки: бедным рай и в шалаше

Новые правила застройки: бедным рай и в шалаше

Строительные компании в панике и ажиотаже: все торопятся получить разрешения до конца августа. С 1 сентября 2018 года в Украине вступают в силу новые градостроительные нормы (ГСН). Ограничивается высота новостроек в пригородах, вводятся требования о наличии паркинга, детской площадки и т.д. Но эксперты говорят, что жилье из-за этого подорожает. К тому же будут сносить старые дома в хороших местах. Кабмин уже готовит соответствующий законопроект.

Итак, какие нововведения ждут страну осенью? Во-первых, это ограничение этажности возводимых жилых домов. Например, в селах и пгт можно будет строить не выше 4-5 этажей, а в городах с населением до 50 тыс. – до 9 этажей.

Известно, что снижение этажности на пять этажей увеличивает себестоимость здания в среднем на 15%. Это сильно ударит по пригородным новостройкам. Цена квартир там вырастет, а количество строек в пределах 10-15 км от Киева, как считается, уменьшится на треть. И хотя реальное количество жителей того же Вишневого или Крюковщины уже в разы превышает официальное, опираться якобы будут на перепись населения 2001 года.

Но работать в убыток никто не будет. Значит, появится спрос на более дешевые стройматериалы. Со всеми проистекающими отсюда последствиями. Пока что застройщики стоят в очередях за разрешительными документами и, по слухам, готовы не скупиться, чтобы получить их до сентября. Те, кому не повезет, будут вынуждены адаптировать уже готовые проекты ЖК под новые правила. А это тоже дополнительные расходы.

Столичным застройщикам, а также их коллегам из областных центров, на первый взгляд, повезло больше. Они могут не ограничивать себя в гигантомании, возводя какие угодно небоскребы. Впрочем, их тоже ждет ловушка.

Как отмечают специалисты, каждый покупатель квартиры должен теперь получать место для парковки, даже если оно ему не нужно. Более того, так как площадь парковки по новым правилам должна превышать размер площадки под сам дом, застройщику придется либо расширять придомовую территорию за счет дома, либо делать подземный паркинг.

Вдобавок к этому требованию у жилого комплекса должна в обязательном порядке быть детская и спортивная площадки, а также зона зеленых насаждений. Вроде бы ничего сверхъестественного. Уважающие себя новостройки и раньше пытались привлечь покупателей красиво облагороженной территорией. Но все дело в размере, который в данном случае имеет значение. Причем решающее. Площадки для отдыха по новым нормативам должны быть вдвое больше, а спортивные площадки – в 10 раз (!), чем раньше.

Средний показатель – что цена, что метраж, что зарплата по стране – это как пресловутая средняя температура по палате. Сложили 100 кв. м и 28 кв. м, вот и вышло 64 кв. м. Гораздо точнее отражает специфику спроса другая статистика: в структуре предложения нового жилья в столице преобладают однокомнатные квартиры – почти 55% в 2017 году

При всем возможном позитиве и “европейскости” данных норм обязательное требование наличия паркинга и большой придомовой территории – это проблема для дешевых квартир малой метражности.

Фактически ставится крест на так называемых смарт-квартирах по 24-28 кв. м., пользовавшихся спросом у молодежи и “отселенных” родней бабушек. Аргументы, что средняя площадь построенных в 2017 году квартир в Киеве составляет 64.7 кв. м. – на 4,5 м меньше, чем годом раньше, не говорит о популярности именно такого жилья. Средний показатель – что цена, что метраж, что зарплата по стране – это как пресловутая средняя температура по палате. Сложили 100 кв. м и 28 кв. м, вот и вышло 64 кв. м. Гораздо точнее отражает специфику спроса другая статистика: в структуре предложения нового жилья в столице преобладают однокомнатные квартиры – почти 55% в 2017 году.

В прессе также широко обсуждают “линии”, которые начнут действовать с 1 сентября 2018 года:

– "голубые линии" – ограничение высотности застройки;

– "зеленые линии" – ограничение застройки для сохранности зеленых территорий;

– "желтые линии" – ограничение застройки по безопасности эвакуации в случае разрушения зданий.

Все это очень по-европейски и отлично будет смотреться на слайдах, когда их представят правительству и кредиторам. Для граждан важным фактором является допустимая плотность застройки 150-450 чел./га и наличие автостоянок, дошкольных учреждений (встроенных или пристроенных), а также скверов на удалении не более 500 метров.

В принципе, правильное направление мысли. Новые жилые комплексы, особенно в пригороде страдали оттого, что на огромное количество квартир, где в основном живут молодые семьи с детьми, катастрофически не хватало школ, садиков, более-менее крупных магазинов, аптек и поликлиник. Я уже молчу о ТРЦ или спортклубах. За ними часто приходится ездить в Киев.

Застройщики говорили, что это вопрос недалекого будущего. Мол, потерпите год-другой, мы достроим дома и возьмемся за инфраструктуру. Но на практике обещанного приходилось ждать даже не три года, как в поговорке, а намного больше. Считается, что теперь, чтобы реализовать проект, застройщик должен сдавать жилой комплекс вместе с инфраструктурой. Не факт, что все будут это делать, но как минимум требование появилось.

Однако и в этой бочке меда не обошлось без ложки дегтя. Не надо быть экспертом в градостроительстве, чтобы понимать: в центре города обеспечить каждую квартиру машино-местом, а дом сквером, спортивной и детской площадками будет проблематично. Поскольку больше всего в Украине строят в трех городах – Киеве, Львове и Одессе, где много старого жилья в привлекательных районах, их обитатели попадают в зону риска.
Самое обидное, если кризис нагрянет, когда застройщики успеют снести старое, но не закончат новое жилье. Или не смогут сдать новостройки в эксплуатацию из-за нарушения новых норм – отсутствия парковки для каждой квартиры, спортплощадки в 10 раз больше, чем сейчас, или чего-то еще, на чем настаивают богатые покупатели. Хотя... Мы же в Европу идем. Чего нам для бедноты стараться?

Специалисты предупреждают, что целые кварталы “хрущевок”, “панелек” и даже “сталинок” будут объявлять аварийными, чтобы подводить не под реконструкцию, а под снос. При этом насчет соблюдения требований законодательства о бесплатном предоставлении адекватных по площади квартир бывшим собственникам у меня есть большие сомнения.

Землю в престижных районах крупных городов кто попало не получает. А те, кому хватило денег и связей отхватить жирный кусок, плевать хотели и на законодательство, и на тех несчастных, кому “посчастливилось” путаться у них под ногами. Точнее, под ковшами их экскаваторов.

В качестве примера могу привести историю моей знакомой, которой по наследству от бабушки досталась трехкомнатная квартира в “царском доме”. Уж как она старалась, чтобы не оказаться с тремя детьми на улице. Ее супруг даже привлек адвоката, когда рассматривался вопрос о выселении. Согласие дали, как только получили документы на новостройку. Квартиры в ней должны были сдать через несколько месяцев.

Но... практически завершенная многоэтажка оказалась... замороженной стройкой. Через несколько недель ее возведение остановили по суду. Конца судам не видно. Сбыть “подарок” невозможно ни юридически, ни практически. Знал ли застройщик, что подсовывал свинью многодетной маме? Она уверена, что знал: “Все они там между собой общаются. Кидали с ухмылкой”.

Поэтому слова премьер-министр Владимира Гройсмана, что “нормы инфраструктурных проектов соответствуют европейским практикам и будут служить украинцам” несколько диссонируют с реальностью. Его бы устами мед пить.

Между тем, в Кабмине завершается подготовка законопроекта, в котором, по слухам, резко снизят процент владельцев устаревшего жилья, которые должны согласиться на отселение в случае реконструкции устаревшего дома. Недавно в сюжете "Сніданку з 1+1" сообщали, что планируют сносить целые микрорайоны и начаться этот процесс может уже через 3-4 года.

К тому времени Украина, скорее всего, будет напичкана новым, не распроданным жильем. Год назад Национальный банк опубликовал исследование, где говорилось, что предложение новых квартир на душу населения превышает у нас средний показатель в Евросоюзе.

При этом количество потенциальных покупателей недвижимости, отмечает НБУ, больше не становится, что несет дополнительные риски для застройщиков, а ситуация в целом грозит обвалом рынка.

Самое обидное, если кризис нагрянет, когда застройщики успеют снести старое, но не закончат новое жилье. Или не смогут сдать новостройки в эксплуатацию из-за нарушения новых норм – отсутствия парковки для каждой квартиры, спортплощадки в 10 раз больше, чем сейчас, или чего-то еще, на чем настаивают богатые покупатели. Хотя... Мы же в Европу идем. Чего нам для бедноты стараться?