Статьи
Рынок земли есть, но больших денег не будет
06.05.2020 09:49

Рынок земли есть, но больших денег не будет

На прошлой неделе был наконец опубликован закон об открытии рынка земли, который депутаты приняли 31 марта, а Владимир Зеленский подписал лишь 28 апреля. То, что президенту понадобился месяц размышлений прежде чем поставить свою подпись, говорит о подковерной борьбе, которая шла все это время. Кто победил? Победили противники... продажи земли. Крупные агрохолдинги добились сохранения статус-кво до 2024 года, а фермеры смогут прикупить несколько десятков га. Всем хорошо. И МВФ доволен.

Еще прошлой осенью мы детально разобрали эту тему в серии статей “Соль земли”. Просмотрели опыт России, которая открыла рынок еще в 2003 году, перечитали массу аналитических докладов и побеседовали со знающими людьми. В итоге пришли к парадоксальному выводу (цитирую): “агрохолдингам «невдобно признаться», что нынешняя земельная модель, при которой можно продавать право пользования без перерегистрации права собственности, их вполне устраивает. А шумиха с рынком земли только создает дополнительную нервотрепку”.

И победивший в ходе парламентских баталий вариант открытия рынка земли полностью подтверждает наш осенний вывод. Согласно этому закону, с 1 июля 2021-го до 2024 года участниками рынка могут быть только физлица. В первые два года на покупку земли будет действовать ограничение – не более 100 га в одни руки (только для физлиц). Юридическим лицам, которые созданы гражданами Украины, государству и территориальным общинам разрешается покупка земли лишь с 2024 года при условии максимальной концентрации в одних руках не более 10 тыс. га.

Что это означает? То, что земли и дальше будут в аренде у агрохолдингов, их не выставят на продажу. В наших предыдущих статьях мы объясняли, что в Украине рентабельно только крупное аграрное производство. Поэтому из 6,9 млн. владельцев земельных паев две трети сдают свою землю в аренду. В Украине заключено около 5 млн. договоров аренды земельного пая, из них с фермерскими хозяйствами – только 0,75 млн. Кто же арендовал все остальные “лоскуты” пашни? Агрохолдинги!

Хорошо это или плохо? Если мы говорим об Украине как о житнице мира и великой аграрной державе, ориентированной на зерновой сегмент экспорта, то хорошо. Потому что ни фермер, ни даже объединение фермеров не потянут постройку логистической системы для сбора, хранения и транспортировки зерна, не смогут обеспечить стандарты качества и правильную обработку больших площадей посевов.
Мелкое и среднее фермерство, которое считает земли десятками га, чаще всего ориентировано на нишевые сегменты: овощеводство, животноводство, пчеловодство. Для этого гигантские площади земли не нужны. Принятый закон позволяет прикупить достаточное количество гектаров для постройки тепличного комплекса и даже выпаса коз с молочной фермы

Не забываем, что использование новой эффективной техники – удовольствие дорогое и не по карману частному землепашцу. Наконец, сам экспорт предполагает поставки крупными товарными партиями. Никто не покупает кукурузу мешками. Ее берут вагонами.

Поэтому в нынешней аграрной модели Украину кормят валютой (40% всех валютных поступлений, если уже не больше) именно крупные агрокомпании: 45 самых больших из них владеют в сумме более 4 млн. га сельхозземли из общего объема в 16,9 млн. га переданных в аренду. Остальные имеют в своем распоряжении 10-20 тыс. га на каждое предприятие.

Мелкое и среднее фермерство, которое считает земли десятками га, чаще всего ориентировано на нишевые сегменты: овощеводство, животноводство, пчеловодство. Для этого гигантские площади земли не нужны. Принятый закон позволяет прикупить достаточное количество гектаров для постройки тепличного комплекса и даже выпаса коз с молочной фермы. А больше им не нужно.

То, что пока закрыта продажа больших земельных участков, дает крупному бизнесу время на подготовку. Прежде всего юридическую. Им надо четко продумать, как сохранить право аренды и субаренды своей земли и удержать пайщиков от шатания.

Земельный рынок в Украине построен по принципу консолидации от мала до велика. У крестьян арендуют паи и собирают их в “кучу”. Потом несколько десятков таких “куч” формируют локальный земельный фонд компании. Из нескольких таких фондов получается общий земельный банк. Дальше этот банк могут сдать в субаренду за деньги. Это называется продажей права пользования.

Слово “продажа” тут применительно только к определенному временному промежутку, на который продавец заключил договор аренды с пайщиками. В среднем по Украине это 8-10 лет. Но есть и договора на максимум – 49 лет. Такие земельные банки продаются дороже, потому что они как бы надежнее.

Хотя вопрос надежности тут достаточно дискуссионный. Как мы уже писали, по закону расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, кроме случаев, когда такая возможность прописана в самом договоре. Вопрос обязательно решается в суде. Более того, смена собственника и даже его смерть не являются поводом для расторжения договоров аренды. Если собственник продал кому-то участок или, увы, помер и образовалось наследство, арендатор продолжает взаимодействовать с новым хозяином по правилам, прописанным в договоре до момента его завершения.

В новом законе все сделано так, как удобно агрохолдингам. В случае продажи земельного участка преимущественное право на его приобретение имеют арендаторы, если они готовы заплатить соответствующую цену. Арендатор также получил возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом должен быть проинформирован владелец в письменном виде.

Каков же вывод? Рынок земли у нас открыли. Частная собственность на землю узаконена в полной мере. Но огромных миллиардных доходов от продажи лучших в мире черноземов наш бюджет не получит. Зато МВФ вроде бы доволен. Приветствовал факт принятия закона. Может, он еще изменит свое мнение, когда прочитает текст, но это уже не важно. Маємо те, що маємо...

Граждане, которые имеют право постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, а также арендаторы, которые переоформили право постоянного пользования в отношении земельных участков, имеют право на выкуп земель в собственность с рассрочкой до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке участков, без земельных торгов.

Теперь очень важно разъяснить населению его права и обязанности, чтобы оно по незнанию не начало продавать сданные в аренду паи сгоряча посторонним лицам. А такой процесс обязательно пойдет. В том числе и как элемент рейдерских захватов или конкурентной борьбы. За крестьянами нужен глаз да глаз. Это каждый уважающий себя агрохолдинг обязательно организует. Юристы без работы не останутся. И суды тоже.

В свое время мы задавались вопросом: почему не выставить на продажу в первую очередь массив государственной земли, не находящейся в долгосрочной аренде? Подписанный президентом закон содержит прямо противоположный посыл: в первые два года будет действовать запрет на продажу государственной земли.

На первый взгляд, странная вещь. По данным Госгеокадастра, в Украине более 10,5 млн. га государственных земель. Часть из них – земли запаса. У одной только Национальной академии аграрных наук чуть ли не миллион гектаров таких угодий. Продали бы, да и все.

Но в процессе обсуждения закона оказалось, что государственные наделы должным образом не учитывались. И нет достоверных сведений о миллионах гектаров, которые, без сомнения, кто-то уже обрабатывает. Кто? На каком основании? По каким схемам? Чаще всего, говорят специалисты, используется схема договоров о совместном пользовании госземлей. С этим надо разобраться. Внести все в Госгеокадастр.

В общем, од этим соусом продажу госземли отложили. Но мы-то не дураки и догадываемся, кто обрабатывает бескрайние и часто бесхозные государственные поля. Случайные люди туда не попадут. И всякая мелочь фермерская тоже. Кругом все свои. А своих не особо спихнешь.

Каков же вывод? Рынок земли у нас открыли. Частная собственность на землю узаконена в полной мере. Но огромных миллиардных доходов от продажи лучших в мире черноземов наш бюджет не получит. Зато МВФ вроде бы доволен. Приветствовал факт принятия закона. Может, он еще изменит свое мнение, когда прочитает текст, но это уже не важно. Маємо те, що маємо...

Галина Акимова
Источник: Версии

При полном или частичном использовании материалов сайта, ссылка на "Версии.com" обязательна.

Всі інформаційні повідомлення, що розміщені на цьому сайті із посиланням на агентство "Інтерфакс-Україна", не підлягають подальшому відтворенню та/чи розповсюдженню в будь-якій формі, інакше як з письмового дозволу агентства "Інтерфакс-Україна