Не так давно мы коснулись темы, что власть не знает, как решить проблему с недостроями. Кирпично-бетонные коробки возвышаются в Киеве и других городах, в них вложены деньги граждан, но надежда завершить проекты минимальна. А риски оказаться инвестором очередной пирамиды вроде “Элита-центра” растут с каждым днем. Видимо, устав от митингов обманутых застройщиков, власть решила поиграть в их защиту. Но предложенный рецепт лечения болезни, похоже, не весьма эффективен.
Советские граждане копили деньги в основном на две глобальные покупки – кооперативную квартиру и машину. Мои родители тоже не хотели ждать государственное жилье до пенсии и вложились в кооператив. Половину стоимости двухкомнатной квартиры нужно было заплатить сразу, остальные выплаты приплюсовывались к ежемесячной квартплате.
Как правило, строили жилье крупные предприятия. Но обрести кооперативную квартиру мог практически каждый гражданин, который сумел найти свободное место в кооперативе. На семью из трех человек давали только две комнаты. Независимо от того, сколько денег готов был заплатить тогдашний инвестор.
Лишние квадратные метры полагались только деятелям искусства, науки и заслуженным людям. Например, космонавтам или лауреатам государственной премии. Поскольку мои родители были простыми советскими работниками сферы ВПК и не входили в союзы художников, писателей и журналистов, лишней комнаты нам не полагалось.
Мне было три года, когда вожделенный дом построили. На его возведение ушло всего 8 месяцев. На киевской Русановке не было ни бульваров, ни арт-объектов. Улицы только начали асфальтировать, и новоселы ходили до остановки общественного транспорта в сменной обуви – песок был по щиколотку.
Детских садиков тоже не хватало, поэтому большую часть дошкольного детства я провела в колхозе у бабушки. Киев для меня ассоциировался с пляжами, Крещатиком, мороженым и Зоопарком. Это был зеленый милый город, без всякого намека на пробки, с большими пустырями около новостроек. Телефон моему отцу – как члену парткома – установили, но спаренный с соседями. Помню, он всегда был занят. И мама стучала по трубам соседке, чтобы та дала ей возможность позвонить “на деревню бабушке”. Единственный телефон там был в сельсовете, около него в надежде на звонок собирались все бабушки села, ожидающие внуков на побывку.
Несмотря на житейские трудности, мои родители были счастливы: отдельная квартира по тем временам кардинально меняла жизнь к лучшему. В отличие от коммуналки, тут можно было завести собаку. Это чудо в моей жизни тоже произошло. Рыжая колли за сумасшедшие деньги – 130 советских рублей – заменяла мне няню.
Чем сегодняшняя ситуация с жилищной застройкой отличается от той, которая была в Советском Союзе? Очень многими факторами. Но главный – это риски. Тогда рисков не было вообще. Если деньги на кооператив собрали, то дом построят в срок. Опоздание на несколько недель считалось скандалом городского масштаба. Ситуацию разбирали на исполкомах и парткомах.
О том, чтобы взять с людей деньги и не построить вообще ничего, не было и речи. За такое могли посадить в тюрьму надолго. Это же касалось и вкладов в Сбербанк. Только в 1991-м мы узнали, что банковские сбережения можно потерять.
Сейчас ни один банк в стране не даст 100%-ной гарантии возврата вкладов граждан. Точно так же любое вложение в новостройку – это лотерея. Далеко не всегда выигрышная. На сегодняшний день только в Киеве в зоне риска находится более 70 строящихся объектов.
Пишут, что это в основном объекты точечной застройки эконом-класса, где строительство ведется исключительно за счет граждан. Или дома, у которых, помимо финансовых сложностей, существует ряд проблем, связанных с законностью строительства.
Честно говоря, я в такую формулировку не верю. Так же, как и в стандартные критерии надежного или ненадежного застройщика. Как нас учили теоретики? Если компания имеет много активных объектов, работает на рынке не один год и сдала уже десятки домов – она надежна. Будет ценить свою репутацию и станет достраивать свои объекты даже в случае критической ситуации и риска убытков. Неужели?
А “Укрбуд”? Или банк “Аркада”? Это вообще ветераны строительного рынка. “Аркада” начала финансировать строительство еще в 90-е. “Укрбуд” стал чуть ли не символом престижной застройки. И что в результате? Пирамиды, которые лопнули, споткнувшись о проблему! “Укрбуд” свалили из-за передела рынка. “Аркада” напоролась на протесты по застройке “Патриотики на озерах”. Тысячи людей остались без квартир и без вложенных в них денег.
Специалисты говорят, что из-за карантина у более чем 20% строящихся объектов сроки сдачи будут смещены на 3-4 месяца, в более 25% – на 6 и более месяцев, у 20-25% объектов задержка со вводом в эксплуатацию составит от 9 до 12 месяцев, а у 15% – строительство затянется на год и более. Таким образом, в зоне повышенного риска находятся гораздо больше строящихся объектов, чем кажется на первый взгляд.
К тому же наметились явные осложнения при сдаче жилья в эксплуатацию: за первое полугодие 2020-го в Киеве и области ввели на 40% меньше новостроек, чем за аналогичный период предыдущего года.
Выдача сертификатов о готовности домов к вводу в эксплуатацию просела по нескольким причинам. Прежде всего, из экономии средств застройщики комплексов пытаются вводить в эксплуатацию одним сертификатом сразу несколько построенных домов – от двух до пяти за раз.
Поэтому, если вы купили квартиру в секции №1, а застройщик доводит до ума секцию №4, придется подождать, пока он все закончит. Или пока завершится реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции, которая создает коррупционную суету.
Тем временем в парламенте готовят законопроект «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины касательно проектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости». Его позиционируют как нечто новаторское в сфере защиты права инвесторов.
Из основных новаций – продажа квартир будет возможна только после госрегистрации права собственности объекта строительства за застройщиком. Продавать квартиры сможет юрлицо – девелопер, которое оформило право собственности на незавершенный объект строительства.
Приобретение жилья возможно только по договорам купли-продажи объектов недвижимости. Покупатель приобретает в будущем доме еще не построенную квартиру, а не право требования.
Самое главное, что в договоре купли-продажи должен быть четко указан идентификатор будущего объекта недвижимости в Единой электронной системе, регистрационный номер в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество с указанием его характеристик и т.д., включая размещение квартир на этаже, стоимость и способы ее определения, срок завершения строительства и обязательства по передаче покупателю квартиры, ответственность за невыполнение условий договора.
На уровне котлована выполнить все эти условия крайне сложно. А рассуждения о том, что покупка квартиры, а не каких-то призрачных метров позволит гражданам стать собственниками своей будущей недвижимости уже на этапе строительства и эффективно контролировать застройщика, выглядят спорно.
Скажем, аналитики уверяют, что можно свободно взять кредит под купленную квартиру будущего и это будет реальной защитой от двойных продаж. От двойных продаж, наверное, да. Но какой банк-идиот даст взаймы под воздушный замок – квартиру, которая может будет построена, а может и нет, хотя на нее и есть “купчая”?!
Более того, представим, что вы инвестор, а я – нерадивый застройщик. В сложившейся системе разрешений и контроля, строительных площадок с полным пакетом документов нет. И я продал вам квартиру, которой нет, с какими-то нарушениями. Вы хотите вернуть свои деньги.
В случае принятия закона ваши шансы в суде возрастают. Но мои деньги не умножатся. Если дом не будет построен, то все, чего смогут требовать обладатели виртуальных квартир, – это такие же виртуальные компенсации. Если стройка остановилась, то либо у компании нет денег, либо она мошенник. В любом случае лотерея оказывается проигрышной.
Фактически то, что представляется как новаторская идея, это “новое – хорошо забытое старое”. Сейчас на рынке действуют три основных финансово-правовых механизма: деривативы, ФФС (Фонд финансирования строительства) и предварительные нотариальные договора.
При схеме ФФС, которая существует уже много лет, за покупателем закрепляется конкретная квартира, а не право требования. Так что риски двойной перепродажи квартиры в этом случае минимальны. К тому же он имеет право контролировать процесс строительства (непонятно, как это делать на практике, – автор). Тем не менее количество проблемных строек и обманутых инвесторов через ФФС тоже исчисляется десятками тысяч.
По сути, в рассматриваемом сейчас законопроекте предлагается запретить предварительные нотариальные договора. Не вопрос! Но что будет с домами, которые уже строятся, – застройщику придется в срочном порядке переоформлять документы?
К тому же продажа квартиры, которая когда-то только будет построена, противоречит нормам Гражданского кодекса. А прямые договора покупки-продажи квартир непосредственно у застройщика не прописаны в законодательстве. И продать по прямому договору можно только то, что уже есть в наличии, а не строящуюся квартиру.
Поэтому самое надежное – это покупать жилье, которое уже построено и введено в эксплуатацию. Но Украина – бедная страна. Для нас это дорого. К тому же у застройщиков нет собственных денег на строительство, а банки очень неохотно дают кредиты под любую производственную деятельность.
Так что разговоры о том, что можно как-то обеспечить контроль силами инвесторов всех этапов строительства и обезопасить граждан от недобросовестных застройщиков, это фикция. Гарантии были только в Советском Союзе на кооперативное жилье. Сейчас гарантий нет. Пора об этом забыть. Максимум, чего можно ждать от новых правил, – это очередного передела на рынке строительства и прекращения игр с двойной продажей квартир. И на том спасибо…