Строительный обвал

Скандальный фактаж

Скандал разгорелся вокруг инвестиционно-строительной группы «Элита-Центр». По версии владельцев фирмы, холдинг зарегистрирован в 1994 году, включает в себя фирмы: «Элита-Центр», строительно-инжиниринговая компания «БИК», «Химстрой-груп», НИЦ «Прогресс», «Стройсервис», «Элита-строй». Но сейчас юристы уже выяснили, что компания «Элита-Центр» не оформлена как юридическое лицо. «Существовал только раскрученный бренд «Элита-Центр», а компании «Элита-Центр» вообще не было: все сделки и договора проходили через другие компании, в частности, через ООО Научно-исследовательский центр «Прогресс». Еще одним партнером «Элиты» было ЗАО «Украинская промышленно-инвестиционная корпорация «Проминдустрия», та самая, которая строит на улице Шелковичной, 39/1 медицинский комплекс. Каждый день, по дороге на работу, я проезжаю мимо обнесенного забором котлована у центральной городской больницы. Это он и есть. Комплекс. Эта же компания, совместно с «Элита-Центр», участвует в сооружении жилищно-офисно-торгового центра по адресу Мечникова, 19. Вроде бы совместными усилиями они построили в период с 1994 по 1996 годы дом на улице Тимошенко, 2л, жилищно-офисные центры на Боричевом Току, 30-32 и Коминтерна, 20г. Больше в активе «Элиты» ничего нет, кроме котлованов и начальных работ на Отто Шмидта, 26б, в, Петра Запорожца, 15б, Курнатовского, 7б, проспекте Героев Сталинграда, 7б, Лабораторной, 12 и по другим адресам. Всего речь идет о восьми комплексах, в каждом из которых продано по 400-600 квартир.

По данным правоохранителей, которые совпадают с информацией комитета вкладчиков, анализ списков покупателей показывает, что у одной квартиры имеется от 2 до 14 владельцев. Т.е. ее продавали нескольким людям сразу. И это делали не посторонние брокеры-мошенники, а сотрудники компании. По всей видимости, «двойные продажи» валом пошли в последние месяцы, когда возмущенные беспардонным затягиванием сроков строительства (скажем, дом по Отто Шмидта вместо 4-го квартала 2004 года обещали завершить аж в 2007-ом) граждане попытались забрать деньги. Покупатели уже несколько месяцев жаловались, что вместо квартир в домах, где строительство заморожено еще с лета, им предлагают взять жилье на других объектах. Так, людей с площадки на улице Петра Запорожца «отселяли» в дом на улице Отто Шмидта, где на стройплощадке якобы еще происходило какое-то «шевеление». И «отселяли» в уже проданную квартиру. Таким образом, злосчастный комплекс на Шмидта оказался центральным объектом мошенничества.

Почему такое стало возможно? Потому, что реального контроля за деятельностью инвесторов-застройщиков нет. Другое дело, что профессиональные риэлторы (скажем, наиболее порядочные из них) давно предупреждали своих клиентов держаться подальше от «Элиты». Но это почему-то не заинтересовало «профильные» органы. Почему, можно только догадываться. Возможно, дело в личных контактах руководства компании с местным начальством (как районным, благодаря чему контракт на строительство дома по улице Строителей, 18 Днепровская районная администрация подписала именно с «Элитой»), так и милицейским (строительство жилого комплекса для МВД Украины в поселке Дымер). По слухам, этот жилой комплекс был одной из причин, почему Юрий Луценко с треском уволил летом прошлого года «главного милицейского хозяйственника» Александра Фокина.

Мошенническая квалификация

Как показывает опыт российских обманутых застройщиков, есть три основных вида дефолтов на рынке строительства жилья: заведомо мошеннические «пирамиды», двойные продажи жилья, а также банальный непрофессионализм застройщиков. Первая категория – это совершенно явные мошенники, которые создают фирму-однодневку, делают видимость того, что у них есть возможность строить, даже привозят граждан на какие-то строительные площадки, которые к ним никакого отношения не имеют, собирают деньги и исчезают. Второй вариант: реальные фирмы-застройщики, имеющие некое количество площадок и собирают огромные средства, которые, порой, используются нецелевым образом, для получения прибыли. Третий вариант – это, в принципе, добросовестные застройщики, которые просто оказались не в своем бизнесе и банально разорились, потянув «на дно» своих клиентов.

К первой категории «Элита», скорее всего, не относится. К третьей в полной мере тоже. Скорее всего, рухнувшая фирма была гибридом второго и третьего «подвидов» пирамид. А причиной ее фиаско оказалась банальная жадность. Вместо того, чтобы на деньги инвесторов построить пару домов, получить прибыль и успокоиться, она действовала по следующей схеме. Собрав деньги на строительство одного дома, вырывала котлован, а оставшиеся средства пускала на приобретение нового земельного участка под строительство. Как выяснилось, холдинг «Элиты» разрастался за счет поглощаемых ею фирм, имевших разрешения на земельные участки. К примеру, фирма «АБФ» являлась хозяином участка на Героев Сталинграда: она получала отвод, согласовывала проектную документацию и пр. «Элита» купила участок и фирму одним пакетом.

Когда стало ясно, что «жадность губит фраера» окончательно и бесповоротно, фирма занялась откровенным мошенничеством, «продавая» уже проданные квартиры в одних домах недовольным инвесторам в других.

Средства предохранения

По мнению юристов, для избежания двойных продаж необходимо более тщательно проводить регистрацию договоров долевого участия. Нередко договор заключается не между фирмой-застройщиком и гражданами, которые изъявили желание купить квартиру, а с посредником, который не несет ответственности ни за что. Чаще всего посредником выступает инвестор, и тут возникает еще одна правовая канитель: взаимоотношения инвестора с застройщиком. Это может выглядеть следующим образом: строители рекомендуют инвесторам оформить договора через фирму-посредника (инвестиционную компанию) по причине якобы отсутствия собственной риэлторской службы. Пока дом строится, менеджеры инвесткомпании уверяют пайщиков, что их деньги исправно перечисляются строителям. Когда дом сдан, выясняется, что деньги за квартиры застройщик не получил, а возводил объект за счет привлеченных кредитов. Кредиты нужно возвращать. А нечем. И банк (или другой кредитор) забирает дом.

Горе-новоселы пытаются в судебном порядке отстоять свои права, выдвигаются иски к фирме-посреднику, а ее уже и след простыл. Застройщик умывает руки – мол, денег не получал, ловите посредника. А кредитор тем временем выставляет квартиры на продажу. По закону в этом случае собственником квартир является застройщик, у которого нет решительно никаких обязательств перед инвесторами. А фирма-посредник, получившая деньги от граждан, по сценарию исчезает.

Поэтому, прежде, чем подписывать документы и нести деньги застройщику, не мешало бы показать эти документы юристу. Ведь многие строители показывают не пакет документов по землеотводу, разрешению на строительство и т.д., а письмо мэрии с сообщением, что проекты приняты горсоветом на рассмотрение. Но даже и полный комплект всех разрешений ничего не гарантирует.

Более того, даже если следственно-оперативная группа отыщет исчезнувших руководителей фирмы, вернуть деньги гражданам будет очень сложно, потому что активы, как правило, выводятся заранее. И накладывать арест можно будет только на долги. Исправить это в стратегическом плане можно только корректировкой законодательства. А в практическом – более пристальным вниманием к тем строительным организациям, которым власть дает разрешение на застройку. Наконец, не мешало бы потратить немного средств городского бюджета на создание «горячей телефонной линии», куда бы люди могли позвонить и проконсультироваться еще до того, как у них украли деньги.

Вместо послесловия

Скандал вокруг фирмы «Элита-Центр» «вывалил» в СМИ яркие репортажные сюжеты о бедных пострадавших. Мария Воркина в июле месяце заплатила 30% за эту квартиру. «В августе я продала свою квартиру в другом городе. Внесла остальную часть денег. Оставшуюся часть – я взяла в банке кредит. На данный момент у меня нет квартиры: я снимаю квартиру. И в то же время я, получается должна еще деньги банку». Пенсионерка Татьяна Сухина сказала, что «для того, чтобы купить воздух за забором, мы продали трехкомнатную квартиру. Чтобы жить, купили гостинку, а все что осталось (35 тысяч долларов), внесли в строящуюся однокомнатную квартиру». Сейчас Татьяна с двумя взрослыми детьми и внучкой живет в гостинке. «Нам лапшу на уши вешали, а мы, дураки, верили».

Но я не могу отказать себе в удовольствии процитировать прошлогодний рекламный материал, где руководство рухнувшей компании рассказывает о своей идеологии взаимоотношений с клиентами. «В условиях, когда на рынке в одной «весовой» категории можно найти достаточное число приблизительно равных предложений, проблема отношений между инвестором и строителем только обостряется. Чтобы внушить клиенту, что он может положиться на компанию, нужен поистине недюжинный талант, и настоящий гений – чтобы ни разу не дать ему усомниться в том, что все будет сделано «с иголочки», что не придется портить себе нервы, оббивая пороги различных инстанций. Компании «Элита-Центр» не нужно добиваться доверия покупателя: 10 лет напряженной слаженной работы – вот самый лучший залог успеха, который, по сути, делает ненужными размышления об истинной ценности всего того, что сделано коллективом «Элиты-Центр » за этот период. Этой ценности не отнять, как не отнять прозрачности у работы компании и профессионализма у ее коллектива». Как говорил один клоун, в этом месте я обычно плачу от умиления…