Верховная Рада приняла в третьем и окончательном чтении многострадальный закон об ипотеке, разрешающий отдавать в залог земли сельскохозяйственного назначения. «Против» проголосовали только коммунисты и социалисты. Следом был принят еще один законопроект с «крутым» названием: о порядке выделения в натуре земельных участков. Оба документа определяют механизмы рынка земли, продажа которой уже началась. В натуре…
Если обратиться к хронологии, ипотечная история началась еще четыре года назад. В июне 1999 года был издан указ об ипотеке, заблокированный впоследствии парламентом. Но процесс фактически пошел, хотя и вне законодательного поля: по разным подсчетам в частной собственности находится от половины до 80% земель, которые обращаются на рынке пока в качестве предметов долгосрочной аренды. В конце 2001 года парламент принял новый «Земельный кодекс», который разрешает куплю-продажу земли с 1 января 2005 года и упоминает использование земли в качестве залога, однако не содержит полного механизма реализации этого права. Поэтому для того, чтобы кодекс заработал в полном объеме, необходимо принять около 30 законов и подзаконных актов, главные из которых: закон об ипотеке, о рынке земли и экспертной оценке земли. Примерно тогда же президент поручил правительству разработать программу развития ипотеки и призвал парламент скорее принять соответствующий закон.
Но Рада не особенно вняла этому призыву: 17 января 2002 года она не поддержала проект закона «Об ипотеке» и отложила его в долгий ящик почти на год. Следующая безрезультатная попытка датирована 6 февраля 2003 года: тогда проект закона об ипотеке был направлен на повторное первое чтение. Тогда же проект был направлен на доработку в комитет по вопросам финансов и банковской деятельности. Ребята-банкиры основательно поднатужились в лоббировании, им помогла созданная специально для данных целей «Ипотечная ассоциация» (возглавляемая ранее Игорем Митюковым, а теперь – Игорем Юшко) и… дело пошло. Не случайно в сегодняшнем голосовании непроходной когда-то проект набрал конституционное большинство голосов.
Впрочем, принятый закон существенно отличается от первого варианта проекта. Из него исключен пункт, согласно которому ипотекодержателями земельных участков могут быть только банковские учреждения. Знающие люди считают это следствием усиливающегося влияния небанковского финансового лобби, в частности ломбардистов, которые сейчас пробивают законопроект, где им будет позволено брать в залог земельные участки. Также из текста были удалены положения, в соответствии с которыми ипотечный договор не подлежал признанию недействительным на основании незначительных нарушений его формы и содержания, которые не привели к невыполнению требований закона и не изменяют объем прав и обязательств сторон. Это, вероятно, постарались адвокатские фирмы.
В целом же депутаты открыли шлюзы очень большой коммерции и не только земельной, но и риэлтерской. Скажем, в случае передачи в ипотеку земельных участков ипотека распространяется также и на объекты незавершенного строительства.
Ипотека объектов незавершенного строительства проводится путем передачи в ипотеку земельного участка (на котором идет строительство) или путем передачи в ипотеку недвижимого имущества: право собственности ипотекодателя, которое возникнет в будущем с одновременным залогом права аренды (пользования) земельным участком. Залоговая составляется в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, установленной ГКЦБФР. Залог не распространяется только на земельные участки, которые находятся в коммунальной и государственной собственности до принятия решения об их приватизации. Другими словами, многоэтажные жилые дома пока не подлежат продаже на торгах.
Проект был дополнен также интересным разделом использования залоговой для проведения рефинансирования. Рефинансирование может проводиться путем отчуждения залоговой с совершением индоссамента продажи залоговой с обязательством обратного выкупа, передачей залоговой в залог, эмиссией ипотечных ценных бумаг. В целом же новый закон стоит того, чтобы в нем покопались основательнее, и не только банкиры с риэлтерами…