И, казалось бы, это еще полбеды. Но ведь есть еще та часть коммуналки, которая касается электричества, тепла и водоснабжения. И тарифы на все это добро постоянно растут, инфляция тоже, а вот заработная плата и пенсии остаются на прежнем уровне. И главное – денег хотят еще больше, угрожая полным коллапсом и техногенными катастрофами впридачу, если не исполнить их требования. Сколько это будет продолжаться, кто виноват и что же, в конце концов, делать?
По сведениям из надежных источников, правительство всерьез обеспокоилось ситуацией в жилищно-коммунальной сфере и намерено вот уже со дня на день трубить всеобщую мобилизацию на борьбу с этой проблемой. Хотя я и скептик, но в данном случае склонен принять подобное предположение на веру – просто отступать уже совсем некуда. Предыдущая власть занималась куда более важными вопросами, как то внутренней грызней, копанием в истории, показухой на внешних фронтах и общим очковтирательством, но вот до ЖКХ руки не доходили. А ведь здания без постоянного ремонта и ухода просто развалятся, собственно, к чему мы с каждым днем и приближаемся.
С чего же начать исправление положения дел в этой сфере? По признаниям экспертов, реформирование жилищно-коммунального хозяйства затрагивает в общем три главных момента. Первый – разграничение собственности, а, следовательно, ответственности между государством и гражданином; второй – регулирование механизмов установления тарифов на коммунальные услуги, и третий – выполнение государством функций социальной защиты населения. Приоритетность и очередность реформирования каждого аспекта зависит от политической зрелости и воли руководства государства.
Моя квартира, мой дом?
В постсоветских государствах Европы правительства в начале 1990-х годов сосредоточили первоочередное внимание на аспекте собственности и только после его урегулирования брались за тарифы и социалку. Зато в Украине каждое правительство берется за реформы не с того конца, пытаясь регулировать тарифы, не решив предварительно ключевого вопроса ответственности. Социальный же аспект вообще фактически не рассматривается, так как его реформирование требует сильной политической воли, что в условиях популизма нереально.
Но право же, спросит изумленный украинский читатель, почему это какие-то вопросы собственности важнее, чем вот конкретная цена на услуги, которую я плачу каждый месяц из своего кармана? Резонный вопрос. Объясняю.
Не вызовет ни у кого протеста то предположение, что только полноценный собственник может быть эффективным распорядителем имущества. А если собственника нет, то каждый начинает показывать пальцем на соседа. В Украине у нас именно такая ситуация. Есть приватизированные квартиры, но дом считается как бы не своим. За него должно беспокоиться государство, ЖЭК, кто-нибудь еще, только не я. А ведь нет у ЖЭКа никакой мотивации стараться для жильцов, кроме как опасаясь нагоняя сверху.
Воспитанные советской властью, мы как-то забываем, что живем сегодня в условиях рынка и частной собственности. И в случае общей жилой собственности, коей является наш дом, это означает, что нельзя быть владельцем только квартиры, так как она не может существовать сама по себе. Можно быть лишь совладельцем всего жилого комплекса, включающего в себя общие нежилые помещения дома, объекты инфраструктуры, которые непосредственно относятся к дому, и землю, на которой дом и эти объекты располагаются. Кстати, это же подтвердил в своем решении от 2 марта 2004 года Конституционный суд Украины.
Но вот тут и зарыта собака. Во-первых, управление общей собственностью предусматривает коллегиальные решения, в данном случае в виде собрания жильцов или еще лучше – путем создания объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), а во-вторых – получением от муниципалитета всего жилищного имущества на свой баланс, с землей включительно. И одно дело, если это какой-нибудь полуразваленный дом в окрестностях райцентра, и совсем другое – если новое здание в центре большого города.
Более того, совместная собственность подразумевает создание органа управления и четкое определение индивидуальной доли каждого – идеальной (в виде арифметической дроби) и реальной, выделенной в натуре, где это возможно. Именно на основе этой доли должен рассчитываться вклад каждого совладельца в управление имуществом и вес голоса при принятии совместных решений. Но о таком пустяке у нас почему-то забыли.
Власть сказала “а”, приняв Закон об ОСМД в 2001 году, но забыла сказать “б” – и упростить процесс передачи собственности жильцам. Поэтому, на сегодня не только очень сложно создать кондоминиум, но и фактически невозможно добиться от местных властей передачи земли, на которой он стоит. Не говоря уже о том, что до сих пор не прописаны алгоритмы четкого управления собственностью таких объединений.
О, ЖЭК! Как много в этом слове!
Собственностью надо как-то управлять, и даже если создано ОСМД, то не всегда у жильцов найдутся силы и квалификация для эффективного обслуживания дома собственными силами. Но возвращаться к ЖЭКам тоже не очень хочется. Ведь представим себе знакомую ситуацию: с нового месяца приходит платежка с почти что удвоенной суммой за коммуналку. На негодование жильцов ЖЭК отвечает – тариф подняла местная власть. Но постойте, а откуда власть знает, сколько стоит обслуживание именно нашего дома?
Оказывается, об этом ей сказал ЖЭК. А проводил ли этот ЖЭК совещание с жильцами дома? Показывал ли им отчетность за прошлый год, что сделано, на что пошли уплаченные деньги, почему надо поднимать тариф? Где распечатки бухгалтерии? А ведь если дом все-таки наш, а ЖЭК – всего лишь нанятый подрядчик по обслуживанию, то он обязан отчитываться перед нанимателем.
Звучит как фантастика, верно? А вот если бы жильцы создали жилищное товарищество, то отстаивать свои интересы перед подрядчиком было бы значительно проще. Да что там отстаивать – можно самому выбирать обслуживающую организацию или даже просто обученного специалиста, – так, к слову, поступают наши соседи в той же Польше или Латвии. Но создание ОСМД у нас – это как бег по минному полю, в действующих законах предусмотрено все что угодно, только бы усложнить жильцам жизнь.
Единственное, что пока радует, что правительство начинает, наконец, понимать всю глубину проблемы. К примеру, месяц назад первый вице-премьер-министр – министр экономического развития и торговли Украины Андрей Клюев в ярости начал раздавать оплеухи местным чиновникам за разгильдяйство в вопросе контроля тарифообразования на ЖКУ. В качестве примера взяли Сумскую область, где в результате ряда проверок, инициированных руководителем региона, за неудовлетворительную работу были уволены несколько чиновников, в том числе начальник управления ЖКХ области.
Андрей Клюев заявил, что вызывает большие сомнения стоимость обслуживания придомовой территории в размере 6 грн. на 1 кв. метр квартиры. «Мы обязаны, наконец, прекратить это воровство», – заявил первый вице-премьер-министр.
Не знаю, надолго ли хватит этого понимания, но начало обнадеживает. Будем наблюдать за развитием ситуации. Если бы еще и в законодательном плане начались улучшения, но пока мечты-мечты…
Тепло в литрах
Другая сторона проблемы – постоянный рост цен на так называемые услуги природных монополий, а именно на водоснабжение, электричество и тепло. Но если с электричеством еще более-менее можно разобраться, благо есть единый регулирующий орган – Национальная комиссия по регулированию электроэнергетики, что гарантирует хотя бы частичную прозрачность и аргументированность установления тарифов, то, скажем, с теплоснабжением остается множество вопросов.
Например, почему мы должны платить за обогрев квадратных метров? Любой школьник знает, что как физическая величина потребленная тепловая энергия измеряется в калориях. Таким же образом она измеряется и для всех корпоративных потребителей. Казалось бы, что может быть проще – обеспечить механизм подсчета в калориях и для простых обывателей? Но не тут-то было.
Оказывается, для корректного учета индивидуального потребления нужно иметь поквартирные счетчики тепла, что, в общем-то, логично. Но загвоздка в том, что большинство зданий в Украине еще советской проектировки, которая не учитывала возможность индивидуализации квартиры, и вся тепловая разводка труб в доме была выполнена по “вертикальной” схеме. Таким образом, сегодня нужно ставить счетчик на каждый стояк, а в квартире их может быть 2-4 и более, что становится непосильным вариантом для большинства жильцов.
Как же быть в этой ситуации? Власть пошла простым путем – счетчиками решили оборудовать только входную тепловую магистраль в дом, а поквартирный учет оставить как есть, то есть “с потолка”. Но ведь в этом и проблема, так как этот счетчик, опять же, контролирует ЖЭК, а бухгалтерию свою он не предоставляет. Что делают в таком случае развитые страны? Решение гениальное в своей простоте. Опять же – в первую очередь нужен действующий кондоминиум. Дальше – есть четкий показатель использованного домом тепла за месяц. Вот этот показатель и разделяют между всеми жильцами не по абстрактным квадратным метрам, а пропорционально доле владения в общем имуществе. Таким образом, тетя Маша будет знать, что если дом использовал 2 гигакалории тепла, то она должна оплатить свою, к примеру, 1/56 часть этих расходов. И она точно знает, что эти цифры реальные, а не придуманные неизвестно кем просто так.
Конечно, есть еще более прогрессивный способ – путем установки специальных распределителей тепла на батареи в каждой квартире, с последующим подсчетом точного расхода калорий (ведь у кого-то утепленная квартира, а у кого-то деревянные окна и балкон не застекленный – соответственно, разные потери), но пока для Украины это из области фантастики. Власть не то чтобы не желает этим интересоваться, она просто даже не знает о такой возможности, и подобные эксперименты пока лежат на плечах лишь увлеченных фанатов, со всеми сопутствующими такому положению дел бюрократическими трудностями.
Почему люди боятся создавать ОСМД
Но вернемся к истокам проблемы. Казалось бы, все доводы личного участия в управлении собственностью налицо – полный контроль над принятием решений, выбор лучшего подрядчика для управления, упрощение контроля, получение реальных услуг и рыночных (а значит, сниженных в результате конкуренции) тарифов. Почему же люди не бегут массово создавать ОСМД?
Причин тут несколько, но все они известны. Во-первых, все настолько усложнено бюрократическими издержками, что не каждый готов взять на себя роль ведущего в этом процессе. Это ж надо не только бороться с кучей организаций только для создания объединения, но и ломать уже прижившийся стереотип соседей, которые живут по принципу “моя хата с края”.
Десятилетия советской власти сильно пошатнули чувство собственности у украинцев. Одно дело личная квартира – тут, конечно, каждый будет зубами бороться за свое гнездо, и совсем другое – дом, который никогда твоим не был, и отвечать за него должен был кто-нибудь другой. И если ты один такой активист-реформатор, а пассивных соседей сотня, то не так-то и просто заразить всех энтузиазмом.
Другой болезненный вопрос – капитальный ремонт дома. Многие боятся, что, получив дом на баланс, они останутся один на один с этой проблемой. Учитывая нынешнее состояние большей части жилищного фонда, их можно понять. Но есть два нюанса. Первый – в нынешнем Законе об ОСМД государство обязано взять на себя первый капитальный ремонт после передачи дома на баланс ОСМД. И второй – нынешние ЖЭКи в любом случае ничего ремонтировать не собираются, и затягивание подобного положения вещей ничем жильцам не поможет. И еще, получив весь дом в свое законное распоряжение, жильцы могут распоряжаться всеми помещениями как им заблагорассудится – например, сдавать подвалы, чердаки и т.д. в аренду, а за вырученные деньги не только оплачивать почти все коммунальные услуги, но и накапливать фонды на ремонт.
Более того, собственность есть собственность – она предусматривает не только права, но и обязанности по ее содержанию. Это норма жизни. Ведь никто же не будет ожидать, что ЖЭК помоет его автомобиль или посадит картошку на даче? То же самое с домом – он принадлежит жильцам, а не ЖЭКу, и смешно ожидать от него какой-либо мотивации приглядывать за чужой собственностью.
Конечно, ЖЭКи тоже не спешат отдавать здания жильцам. Ведь, ничего не делая, они все же собирают огромные деньги за “обслуживание”, которые в годичном эквиваленте равняются стоимости двух приватизированных «Криворожсталей». Кто же захочет добровольно отдать такие деньги? Поэтому, когда я читаю в газетах критику в сторону ОСМД, моя рука тянется к револьверу – сразу понятно, кто лоббирует консервацию нынешнего беспредела в жилищной сфере.
Безусловно, кондоминиум не панацея – все проблемы жильцов за один день по мановению волшебной палочки он не решит. Но вопрос в другом: во всем цивилизованном мире этот механизм на протяжении не одного десятка лет уже доказал свою эффективность. Таким образом, решения приоритетного вопроса ликвидации ЖЭКов, как явления, невозможно без полноценного решения вопроса собственности на жилой комплекс и его управление – о такой реформе ЖКХ говорить нет смысла.
Соответственно, единственным эффективным алгоритмом реформирования отрасли является тот, который уже давно внедрили все постсоветские страны Европы, а именно: в первую очередь вопрос собственности и рынка, потом все остальное. Реформа начинается снизу, от осознания ответственности каждого собственника за управление общим ресурсом. Пока не произойдут радикальные сдвиги в этом направлении, все остальные реформаторские усилия государства будут лишь "косметическим ремонтом".