Не исключено, что одной из субъективных причин «торможения» ипотечной активности стала судебная тяжба, точку в которой 12 июня поставил Верховный суд (ВСУ). Он вынес решение, которое коренным образом влияет на баланс интересов в формате «застройщик–инвестор».
Упомянутое решение ВСУ заключается в том, что застройщики больше не имеют права передавать банкам в залог недостроенное жилье, которое уже было продано инвестору посредством заключения договора купли-продажи ценных бумаг. Раньше многие компании практиковали схему, при которой сначала собирали деньги с покупателей жилья, потом закладывали в банк строящийся дом.
Прикол в том, что люди платили деньги не за готовые квартиры, а за ценные бумаги застройщика, которые тот гарантированно обещал обменять на квадратные метры. Однако, как гласит народная мудрость, обещать – не значит жениться. Некоторые не слишком удачливые, а, может, и не особенно добросовестные строительные компании прогорали, так и не достроив дом. Банк забирал за долги недострой вместе с квартирами, на которые предполагалось обменять ценные бумаги, проданные людям. И получалось так, что, пока человек ждал жилье, оно уходило другому собственнику – банку.
На этот счет было несколько громких судебных дел. Но каждый раз суды принимали решения по-своему: одни становились на сторону инвесторов, другие – застройщиков. Как в пресловутом анекдоте, когда судья, получив с одной стороны 20 условных единиц, а с другой – 25, принял решение вернуть 5 у.е. спорящему и начать рассмотрение дела по справедливости.
Короче, разных версий справедливости в этой истории больше не будет. Банкам запрещено передавать в качестве залога по займу имущественные права на квартиры, выкупленные инвесторами (гражданами). Правда, полагают юристы, выход будет найден, и тексты типовых договоров просто перепишут так, что гражданин среди всего прочего будет давать согласие на возможную передачу недостроенной квартиры по займу. Ибо другого варианта ему не предложат. У нас договор, как известно, не составляется индивидуально. Покупателю подсовывают бумагу, которую он может либо подписать и строить квартиру, либо не подписать и катиться на все четыре стороны. Тем не менее, пока яйцеголовые юристы застройщиков вместе с юристами банкиров ищут лазейки, ипотечные кредиты придерживают. Почему собственно рынок и стал.
В этом плане, считают представители рынка, надежды на созданное в феврале 2012 года АРЖК, как и на программу «Доступное жилье» – тщетны, ибо они не могут глобально повлиять на ситуацию с ипотекой и строительством жилья. Идею Агентства по рефинансированию жилищных кредитов еще в 2011 году начал активно раскручивать Национальный банк, как здоровую альтернативу (и замену) ГИУ.
Государственное ипотечное учреждение (оно же ГИУ) создавалось еще при Кучме – в 2004 году – для рефинансирования коммерческих банков, которые выдают льготные кредиты на жилье. Но со временем превратилось в контору, через которую прокачивают государственные ресурсы в банки, кредитующие достройку незавершенных жилых домов. Таких объектов оказалось слишком много, а казенных денег – слишком мало. В итоге ГИУ просто захлебнулось в водовороте проблем, связанных с недостроями.
После этого было решено создать нового ипотечного агента с госстатусом. В теории полагали, что невысокая стоимость заимствований через такое агентство будет влиять на рыночные ставки по ипотечным кредитам. Может, конечно, оно бы и влияло, если бы через АРЖК прокачивался большой массив кредитов.
Но вместо этого была запущена довольно сложная финансовая схема: АРЖК продает свои ипотечные облигации, меняет их на кредиты, которые банки передают агентству, формируется отступной портфель, поступления от продажи облигаций идут в банк, а банк поддерживает в надлежащем состоянии кредиты. Вы что-то поняли? Вот, и значительная часть финансового рынка, связанного с ипотекой, тоже не вкурила смысл комбинации.
Единственное, что поняли банкиры, это желание Агентства продавать облигации ниже рыночной процентной ставки по таким видам ценных бумаг. Но спрос на очередные ценные бумаги очередного ипотечного уполномоченного по определению не может быть высоким. Кому они нужны «добровольно и с песней», если полно минфиновских ОВГЗ? Поэтому очень сомнительно, что с помощью Агентства удастся раскачать банковский сектор и увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов.
Другой путь – это госпрограмма удешевления стоимости ипотечных кредитов «Доступное жилье». Программа масштабная и достаточно интересная в плане выделенного на нее финансирования. В текущем году на эту программу в бюджете заложено 300 млн. грн., за которые планируется осуществить компенсацию по ипотечным кредитам 4140 семьям. На 1 июля 2013 года к участию в программе принято 424 объекта, в которых граждане могут приобрести 17 209 квартир.
Правда, в настоящее время заключено только 706 ипотечных договоров, деньги по которым выделены пока лишь 215 семьям. И причина проста: условия получения компенсации по кредитам подходят очень ограниченному кругу потенциальных покупателей жилья. Тут нужно и в очереди стоять, и зарплату иметь высокую, и часть денег на квартиру внести самостоятельно. Неудивительно, что лучше всего программа реализуется в областях, где высокие зарплаты – в Киеве и Харькове. А провинция, на которую доступное жилье, собственно, и ориентировали, пока буксует.
Специалисты рынка недвижимости, с которыми мы консультировались, говорят, что причин, по которым вокруг госпрограммы нет ажиотажа, много. Во-первых, это определенное недоверие граждан, порожденное печальным опытом программы молодежного кредитования. «Те, кто включился в ту программу, подписывались на более высокие ставки, чем обычные заемщики, – поясняет юрист известного риэлтерского агентства. – Например, при рыночной цене кредита в 13,5% они брали под 16%, но 4-5% им компенсировал бюджет. Потом программа накрылась, финансирование было остановлено, и люди выплачивали дорогие кредиты в полном объеме за собственные средства. Потери многих из них составили большие суммы вынужденных переплат. Помня об этом, многие не торопятся включаться в госпрограммы – кто гарантирует, что они опять-таки не прикроются?».
Во-вторых, говорят специалисты строительного рынка, далеко не всех устраивает то жилье, которое предлагается к реализации под программу. «Сейчас, если поискать, можно за те же деньги в совокупности найти дешевле и лучше, с лучшими инфраструктурными условиями и в лучшем месте, – говорит эксперт-строитель. – Более того, учитывая концентрацию непроданных объектов на рынке вторичного жилья, некоторые покупатели ждут старта механизма лизинга. Уже сейчас появляются предложения о продаже квартир по схеме «аренда с выкупом». Это позволяет людям, заплатив половину стоимости, вселиться в жилье, а половину выплачивать на протяжении оговоренного срока. Но пока продавцы боятся обмана со стороны покупателей, а стандартная схема защиты интересов всех участников сделки еще не обкатана. Но это вопрос времени. Буквально год-два, и до трети квартир будут продаваться именно так», – уверен эксперт.
Третий момент, который пока удерживает покупателей жилья от участия в госпрограммах, – это ожидания второй волны банковских кредитов. Такое ожидание существует, особенно у экономически активной части населения.
«В деловых кругах, – говорит представитель крупного банка, – уже несколько месяцев ходят упорные слухи о грядущем приходе в Украину китайских банков. В то время как европейские банки, отработав кредиты, выданные в первой половине 2000-х годов, частично ушли с нашего рынка ввиду кризиса в Еврозоне, китайцы только прицеливаются к освоению нашего финансового рынка. Но, учитывая их ресурсы, это может быть весьма солидное нашествие. А принимая во внимание традиционный метод конкурентной борьбы – демпинг, я не исключаю, что в весьма близкой перспективе у нас появятся многочисленные предложения дешевых ипотечных кредитов. Это будет продолжаться недолго, но кто успеет схватить «халяву», тому повезет…».
В общем, китайцы, судя по всему, опять перешли дорогу национальному производителю. В данном случае – производителю кредитов. Банки, о которых говорят – это Industrial and Commercial Bank of China (ICBC), The Export-Import Bank of China (China Exim Bank), Agricultural Bank of China (ABC), China Development Bank (CDB), Bank of China Ltd и некоторые другие. Но пока количество банков с иностранным капиталом в Украине сохранилось на неизменном уровне – 53, как и количество финучреждений со 100-процентным иностранным капиталом также осталось без изменений – 22 банка. Китайцев нет. Ипотека стоит…