Через несколько месяцев – весной этого года – НБУ объявил публичное обсуждение проекта своего постановления "Об установлении предельной суммы наличного расчета". Основных аргументов было два.
Первый – в европейских странах, несмотря на более высокую покупательную способность населения, ограничения намного жестче (платить наличными можно не более, чем от 1 тыс. до 1,5 тыс. евро). И на этом фоне наш лимит в 150 тыс. гривен (порядка EUR 14 тыс.) выглядит очень мягкой мерой.
Второй – вроде как безопасность участников сделки. «Ну, вам же не придется тащить короб с деньгами на заключение сделки по покупке квартиры», – поясняли сторонники новации. При этом они как-то упускали тот момент, что значительная часть населения все-таки «заначивает» деньги в долларах. И тащить «короб с деньгами» все равно придется. Пусть не на «стрелку» к нотариусу, но в обменный пункт банка так точно.
Не удивительно, что новые правила заставили тех, кто нацелился на покупку жилья, живее шевелиться. В итоге, по данным SV Development, продажа киевских квартир в июле 2013 года увеличилась на 11,8%. Из них на первичном рынке недвижимости – на 15,7%, а на вторичном рынке – на 8,7%.
Главный же аргумент тех, кто был против (частично или полностью), заключался в том, что банки – далеко не альтруисты, и за каждый чих с нашими деньгами они взимают комиссионные. Поэтому не мешало бы каким-то образом ограничить их предельные аппетиты в части комиссионных. Но этого не произошло.
Согласно решению Нацбанка, размер комиссионного вознаграждения за проведение расчетов и курсы обмена иностранной валюты на гривну будут устанавливаться банками самостоятельно. Эта фраза подтвердила бытующее в деловых кругах мнение, что ограничение расчетов наличными – результат усилий банковского лобби
Согласно решению Нацбанка, размер комиссионного вознаграждения за проведение расчетов и курсы обмена иностранной валюты на гривну будут устанавливаться банками самостоятельно. Эта фраза подтвердила бытующее в деловых кругах мнение, что ограничение расчетов наличными – результат усилий банковского лобби. Которое сумело убедить руководство НБУ, что безналичные платежи в гривнах – это самый надежный способ отучить население накапливать наличные доллары под подушкой. И вместо этого заставить граждан активнее использовать свои карточные счета в банках.
Дело в том, что из всех предлагаемых в постановлении Нацбанка механизмов безналичных расчетов именно перевод с одной платежной карточки на другую – наименее затратный для участников сделки. Все остальные варианты подразумевают расходы на банковские услуги. В том числе (цитируем по постановлению НБУ):
– внесение наличности в кассу банка с дальнейшим перечислением в пользу получателя (по сути, перевод через банк, с которого всегда берут проценты, – автор);
– использование счета нотариуса по договорам, подлежащим нотариальному заверению (об этом ниже);
– открытие счета на третье лицо с установлением особых условий распоряжения средствами на этом счете, в том числе предъявление подписанного и заверенного нотариусом договора купли-продажи и т. п. (сложная схема в наших условиях, – автор);
– применение аккредитивной формы расчетов (аккредитивная форма расчетов будет хороша, когда приобретенный нами в банке аккредитив будет с радостью принимать покупатель, а это возможно, когда банки с таким же энтузиазмом будут не только продавать, но и погашать аккредитивы, – автор);
– внесение наличности непосредственно на счет получателя средств (популярная форма у автодилеров, которые открывают на своей территории отделения банков по договоренности с ними, но для физлиц – нереально).
Но дело даже не в дополнительных расходах. Рынок вторичной недвижимости, привыкший работать на наличные (причем как правило за долларовые), находится в растерянности от невозможности провести сделку одномоментно.
Теоретически существует вариант, который должен обезопасить стороны от подобных рисков. Это так называемый «нотариальный депозит». По сути – транзитный счет нотариуса. В этом случае нотариус (за дополнительное вознаграждение, как правило) выступает дополнительным гарантом сделки
Если раньше продавец и покупатель квартиры или машины, достигнув предварительного согласия, приходили к нотариусу – один с деньгами, другой с готовым пакетом документов, подписывался договор купли-продажи и передавались деньги, то теперь нужно сначала отправить деньги на счет продавцу, а уж потом заключить сделку. Кто гарантирует, что за те пару дней, пока деньги будут в пути, продавец не исчезнет?
Теоретически существует вариант, который должен обезопасить стороны от подобных рисков. Это так называемый «нотариальный депозит». По сути – транзитный счет нотариуса. В этом случае нотариус (за дополнительное вознаграждение, как правило) выступает дополнительным гарантом сделки. Покупатель перечисляет деньги нотариусу. Продавец ставит подпись под договором. И тогда деньги перебираются на его счет.
Вроде бы схема нормальная. И должна пользоваться популярностью, несмотря на дополнительные затраты (минимум 1% от суммы). Однако при наличии спроса заинтересованных участников сделки отсутствует предложение со стороны нотариусов. Причина – полностью в духе нашего государства: отсутствие доверия между бизнесом и фискальными службами.
Велика вероятность, что налоговики засомневаются в «транзитности» средств, побывавших на счету нотариуса, и калькулируют их ему в прибыль. После чего насчитают такой налог, что нотариальную контору можно будет закрывать. Тем не менее, при грамотном подходе со стороны фискальных служб развитие такого сервиса на рынке нотариальных услуг имеет, по мнению специалистов, очень хорошие перспективы.
Но главная дискуссия сейчас разворачивается вокруг вопроса, можно или нельзя с точки зрения обязательности безналичных расчетов положить деньги на текущий счет продавца через кассу банка. Попытаюсь пояснить, в чем здесь прикол.
Как мы уже сказали, путешествие денег со счета покупателя на счет продавца – это затянутый во времени и недешевый в плане комиссионных процесс, который к тому же создает опасный временной люфт, в течение которого сделка может сорваться, а недобросовестный продавец убежать с вашими деньгами. Нотариусы как посредники пока не горят желанием гарантировать сделки, ибо не отработан механизм их взаимоотношений с налоговой.
Казалось бы, лучше не придумаешь. Однако есть маленькая деталь: деньги на свое имя кладет продавец. А покупатель передает их ему в чемодане наличными. Таким образом, по мнению юристов, с которыми мы консультировались, сделка не может считаться безналичной
В этой ситуации наиболее элементарным кажется путь, когда покупатель кладет деньги в банк на карточный счет продавца, а тот подписывает договор купли-продажи. Причем ради такого дела можно прийти в банк, прихватив с собой нотариуса, который и засвидетельствует сделку, как только деньги исчезнут в банковском окошке кассы.
В постановлении Национального банка такое вроде бы разрешается. Но… Наиболее элементарные решения иногда могут оказаться форменной ловушкой, когда сталкиваешься с практикой. Дело в том, что абсолютное большинство банков не принимает взносы наличных денег от посторонних лиц на карточные счета своих клиентов. Для этого нужно иметь доверенность на право распоряжаться счетом.
Другими словами, я не могу прийти в банк и кинуть деньги на карточку своему другу. Нет, могу, конечно, через электронный терминал положить 100 грн. Но 500 тыс. грн. засунуть в железную коробку посреди подземного перехода может только законченный дурак. И не только потому, что это, как правило, облагается комиссией, но и потому, что опасно – вдруг терминал заклинит и он «потеряет» мои деньги в пути на счет.
Посему на сегодняшний момент конфигурация может выглядеть так: мы приходим в банк вместе – я и продавец. Я даю ему деньги, он кладет их на свой счет, нотариус, который стоит рядом, открывает свою папку, и все ставят подписи.
Казалось бы, лучше не придумаешь. Однако есть маленькая деталь: деньги на свое имя кладет продавец. А покупатель передает их ему в чемодане наличными. Таким образом, по мнению юристов, с которыми мы консультировались, сделка не может считаться безналичной. И те аналитики финансового рынка, которые активно советуют гражданам использовать именно этот способ, подставляют их под штрафные санкции за уклонение от безналичных расчетов – от 100 до 200 необлагаемых налогом минимумов доходов. В случае повторного нарушения на протяжении года этот штраф возрастет до размера от 500 до 1000 минимумов.
Точно так же подставятся те, кто попытается разбить общую сумму платежа на несколько до 150 тыс. грн. и заплатить наличными. В этом случае налоговая принимает во внимание сумму, указанную в договоре, и отслеживает, чтобы она была заплачена по безналу. Хоть траншами по 5 копеек, но по безналу. Поэтому единственный правильный вариант – это разбивать сумму договора, а не платежи. И тут на помощь должны прийти лизинги и прочие штуки.
Можно, конечно, использовать классику жанра – заключать договор дарения и передавать доллары наличными. Но в этом случае при расторжении договора или признании его впоследствии недействительным шансов вернуть деньги, переданные налом, не будет. Более сложный и запутанный путь, который предлагают юристы, – переуступка долга. Но здесь без специального образования не разберешься.
P.S. Как рассказал автору знакомый риэлтор, проблемы с выполнением «безналовых» требований НБУ начались уже утром 2 сентября этого года – на второй день после начала их действия. «Мой клиент сегодня попытался консолидировать деньги, которые у него есть на двух текущих счетах и одном депозитном, но оказалось, что это дело не одного дня. А деньги с депозита «разморозят» только по заявлению не раньше, чем через две недели. И то в лучшем случае. Также выяснилось, что за перевод этих денег со всех счетов покупателя на счет продавца придется заплатить, по нашим подсчетам, около 1,5% от суммы», – рассказал он.
Впрочем, эксперты успокаивают: не так страшны безналичные платежи, как кажется на второй день после их введения. Рынок постепенно отрегулирует процедуру, появятся банковские программы лояльности для крупных сделок, чтобы участники могли экономить на комиссиях. Правда, абсолютно бесплатного обслуживания ждать не приходится.