На прошлой неделе мы рассказали о новых правилах игры на рынке коммунальных услуг из-за вступления в силу закона о ЖКХ. Этот закон создает гремучую смесь с уже действующим – об ОСМД. Насильственная «деЖЭКанизация» страны уже привела к тому, что аферисты «крадут» целые многоквартирные дома, вешают на жителей липовые долги, а недотепы влезают в реальные долги по земельному налогу перед местной властью. На фоне роста тарифов это грозит серьезными потрясениями…
Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» №417 был принят на волне постмайданной реформаторской эйфории 14 мая 2015 года. Согласно ему с 1 июля 2016 года украинцы должны были забыть про ЖЭКи и начать активно организовать объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).
На эти преобразования было отведено менее полутора лет. У правительства был амбициозный план: к концу 2017 г. перевести под управление ОСМД до 30% всего жилого многоквартирного фонда Украины, до 2020-го – до 50%.
Но план провалился. И население пришлось запихивать в объединения совладельцев многоквартирных домов всеми правдами и неправдами. Местная власть оказалась перед проблемой: как ей назначить управляющих в дома, которые не определились с ОСМД? В итоге на момент планового окончания первого этапа реформы (на конец прошлого года) до 80% жилого фонда страны продолжали обслуживать формально не существующие ЖЭКи.
Ситуация усугубилась тем, что по упомянутому выше закону ЖЭКи больше не могли быть балансодержателями домов, в которых большинство помещений находится в частной собственности. Грубо говоря, все квартиры приватизированы. Такие дома ЖЭКи обязаны списать с баланса.
Но вопрос: куда их списывать? По закону после списания дома с баланса управителем становится созданное жильцами ОСМД. Но поскольку жильцы ничего не сделали, т.е. до начала процесса списания не создали из своего состава уполномоченную инициативную группу, не выбрали правление и не нашли себе управляющего, круг замкнулся.
В обход законодательства из-под ведомства ЖЭКов и ЖСК в Киеве аферисты уже вывели 16 домов. В департаменте жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА журналистам подтвердили такие прецеденты и отметили, что и они, и полиция уже занимаются этим вопросом. Липовые объединения регистрирует некая фирма в Ирпене. Хотя по факту там находится частный дом
Не помогали уговоры и сказки о том, как счастливо все мы, особенно жители устаревших многоэтажек, прекрасно заживем по новым правилам. Народ у нас ушлый, добра от власти не ждет. И если можно саботировать ее новации, с охотой это делает.
К тому же небольшая прослойка здравомыслящей и читающей (как правило, два в одном) публики разъяснила окружающим, что после создания ОСМД придется взять на себя обслуживание своего дома, включая содержание и ремонты. А на это в старом жилфонде потребуются огромные средства.
Да и с новыми домами не лучше. Они, может, пока еще не разваливаются, но зато подвержены другой опасности: оказаться в долговой яме из-за несовершенной законодательной и нормативной базы, которой охотно пользуются мошенники.
С них и начнем. Сайт UBR.ua сообщает, что по Киеву прокатилась волна созданий фейковых ОСМД. Злоумышленники, как правило, не имеют к общей собственности жильцов никакого отношения, регистрируют подставные объединения и получают полный контроль над домом.
В обход законодательства из-под ведомства ЖЭКов и ЖСК в Киеве аферисты уже вывели 16 домов. В департаменте жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА журналистам подтвердили такие прецеденты и отметили, что и они, и полиция уже занимаются этим вопросом. Липовые объединения регистрирует некая фирма в Ирпене. Хотя по факту там находится частный дом.
При этом мошенники сильно не заморачиваются правильностью оформления всех документов – в заявке на регистрацию корректно указывают только адрес дома в Киеве. Площадь, количество квартир и жильцов, даже их фамилии пишут «с потолка». Работу аферистам упрощают законодательные пробелы, согласно которым процедура создания ОСМД проходит по упрощенной форме, как и для любого другого юрлица.
Первое, что грозит жильцам “отжатых” домов, – аферисты могут начать обслуживать здание по придуманным заоблачными тарифам. Кроме того, липовый председатель ОСМД может распродать имущество дома и исчезнуть с деньгами, поскольку к ОСМД переходят все права по распоряжению счетами, объектами общей собственности, заключению договоров.
В лучшем случае председатель такого объединения может подписать контракт на услуги с предприятием, которое в два-три раза поднимет тарифы. В худшем – собрать под этот договор деньги жильцов, снять их со счета и исчезнуть.
Мошенники (и просто хитрые председатели ОСМД) стремятся заполучить все нежилые помещения в доме. Даже через суд забирают у людей не очень “чисто” оформленные погреба и чердаки. И потом сдают все это в аренду по заниженным ценам. Когда их накрывает налоговая, долг автоматически вешается на ОСМД. Часто задолженности создают искусственно. Но из-за них с молотка могут уйти не только нежилые помещения, но и дорогостоящее инженерное оборудование дома.
И вот тут начинается реальная “жесть”. Дело в том, что оформление земельного участка под многоквартирным домом влечет за собой обязанность по уплате земельного налога. Пока этот налог был небольшим и, скорее, формальным, проблема никого не волновала. Но с недавнего времени в крупных городах, прежде всего в столице, была резко повышена стоимость самой земли
Проблема долгов не ограничивается только аферами. В старом (от 2001 года) законе “О совладельцах многоквартирных домов” содержится опрометчивая норма об обязательном закреплении земли и придомовых территорий за ОСМД. Как только создается ОСМД, оно должно начать процесс оформления земли под домом на себя.
Но это теория. На практике Кабмин до сих пор не разработал нормативный документ о механизме передачи участков объединениям жильцов. Поэтому земля под домами оформлена не совсем корректно, и стоимость наделов в большинстве случаев не установлена.
И вот тут начинается реальная “жесть”. Дело в том, что оформление земельного участка под многоквартирным домом влечет за собой обязанность по уплате земельного налога. Пока этот налог был небольшим и, скорее, формальным, проблема никого не волновала.
Но с недавнего времени в крупных городах, прежде всего в столице, была резко повышена стоимость самой земли, которую город отдает в пользование или аренду, и ставки земельного налога, которые опять-таки высчитываются, исходя из стоимости участка.
И хотя в прошлом году ставку налога на землю для ОСМД снизили с 0,03% до 0,001%, это не спасает ОСМД от больших материальных проблем. Они просто не могут осилить налоговые платежи, а после переоценки стоимости земли – тем более.
В итоге одно из столичных ОСМД задолжало городу несколько сотен тысяч гривен по налогу только на землю. Теперь жители умоляют вернуть их дом обратно в коммунальную собственность. Но не тут-то было. Реформа – так для всех.
Несмотря на явный провал с поголовной “ОСМДизацией”, местным властям дана команда избавляться от тех домов, которые все еще числятся за коммунальными или государственными предприятиями. Поэтому жильцы многоэтажек в разных городах страны начали обнаруживать у себя в подъездах объявления с “радостной” вестью, что их дом будет вскоре списан с баланса ЖЭКа (вариант – ведомства, госпредприятия, органа местного самоуправления и т.п.). Мои знакомые наблюдали такие “письма счастья” и в своих домах.
В панике многие жители кинулись подписывать какие-то неразборчивые “решения общего собрания” о создании ОСМД и выборе правления, которое оперативно заключает договора с “правильными управляющими компаниями”. Которые тут же накручивают стоимость услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий, начинают брать плату за уборку, вывоз мусора, ремонт лифтов, чистку вентиляций и проч. А поскольку народ не готов за все это платить, накручиваются долги. Прежде всего, перед поставщиками. Если ОСМД нечего продать или подарить кредиторам в рамках этой сделки, можно организовать арест казначейского счета ОСМД и шантажировать жильцов тем, что завтра им отключат все и сразу.
P.S. Косвенные признаки указывают на то, что за последний год у нас появилась отдельная ОСМД-мафия, которая паразитирует на стремлении власти принудительно загнать граждан в “домовые объединения”. Пока идет “раскачка” и “пристрелка” к большим свершениям. Так что самые громкие скандалы у нас еще впереди…