Пока одни политические силы устраивают митинги против рынка земли, а другие разоблачают их “шкурные” замыслы, в экспертном сообществе продолжается вялотекущая дискуссия теоретиков на тему “и что это будет?”. Но зачем фантазировать, если можно взглянуть на опыт соседей, в том числе и России, где продажа сельхозземли разрешена с 2003 года. Считаете, что изучать опыт агрессора не комильфо? Ну, что ж… Не читайте! Никто не заставляет…
Несмотря на то, что Украина была в немногочисленном списке стран, где права землевладельцев ограничены мораторием на продажу земли, наши сельхозугодья обрабатывают более 20 иностранных компаний. Некоторые из них уже купили корпоративные права украинских структур или зарегистрировали здесь предприятия и платят налоги.
Это означает, что они (так же, как украинские юрлица и физлица) получат право покупать землю сельскохозяйственного назначения. Исключения составляют лишь граждане России, зарегистрировавшие в Украине компанию или владеющие иностранной компанией, которая в свою очередь зарегистрирует здесь юрлицо. Русским мы ничего не продаем. Пока…
Ну, тут еще вопрос, нужны ли наши земли северному соседу настолько, что его инвесторы будут готовы маскироваться с риском для своих вложений (если выявят – сделку аннулируют, а землю заберут).
Дело в том, что в самой России около 400 млн. га сельхозземель – это почти 24% всей территории. Около 114,8 млн. га было роздано на паи, но до сих пор окончательно юридически оформлено только 107,9 млн. га. Хотя больше 20 лет прошло. Почти 68% всех сельхозземель находятся в государственной и муниципальной собственности. Эта земля, как и у нас, сдается в аренду.
А где же рыночный оборот сельхозземель, введенный в 2003 году вместе с принятием одноименного федерального закона? Почему российские олигархи, которые побогаче наших, да и побольше их будет, до сих пор приобрели совсем незначительную часть агроугодий? И это при том, что земельный налог в РФ, устанавливаемый органом муниципалитета, не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков. То есть совсем невысокий. А застройка сельхозучастка не запрещена законом.
Остальные нормы по своим принципам похожи на те, которые вводит Украина. Например, по нашим законам одно лицо (не важно, юридическое или физическое) получит право сконцентрировать в своей собственности не более 15% сельскохозяйственных земель в пределах конкретной области и не более 1% сельскохозяйственных земель в пределах Украины. В России максимальный размер устанавливается региональными органами власти, но не может превышать 10% площади с/х территории данного региона.
Покупка земель иностранцами в РФ запрещена. И у нас так будет. Но это касается только тех юрлиц, в уставном капитале которых часть заграничного капитала превышает 50% (они могут только арендовать землю). А если меньше – считается российской фирмой.
К тому же иностранцы могут фактически неограниченно покупать землю через приобретение в собственность долей (паев) в праве общей собственности на земельные участки, состоящие из земель с/х назначения. Так что и с якобы жестким запретом для иностранцев тоже сплошное лукавство.
Кто-то скажет: зачем писать о российском опыте, мы не собираемся ориентироваться на агрессора? Так никто и не заставляет ориентироваться. Просто глупо не замечать и не изучать уже имеющийся опыт и набивать шишки, изобретая велосипед. Тем более что российская модель рынка земли далеко не самая оптимальная.
И главная спорная норма – это “право первой ночи” государства или муниципалитета. В соответствии со ст. 8 федерального закона РФ №101, они имеют преимущественное право приобретения земли сельхозназначения по той цене, по которой участок продается частным собственником.
То есть если вы собственник сельхозземли в России и захотите ее продать на торгах, сначала должны предложить исполнительной власти. И только когда власть откажется, выставлять на аукцион. В случае, если никто не купил участок и вы решили снизить цену, нужно снова предлагать землю государству и только в случае их отказа реализовывать участок.
Именно эта бюрократическая процедура, по мнению отдельных экспертов, привела к тому, что рынок сельскохозяйственных земель в России, несмотря на свободную возможность купить и продать, больше похож на наш: земли в основном государственные или частные (паевые) и находятся в долгосрочной аренде.
Еще одна специфическая особенность, общая для Украины и России, это то, что ценность представляют большие целостные площади земли. Именно такие стараются концентрировать в своих руках аграрные холдинги для экспортно-ориентированного индустриального земледелия. Не удивительно, что мы с русскими идем ноздря в ноздрю, сражаясь за второе или третье место в рейтинге экспортеров зерновых (первое место традиционно за США, больше половины их зернового экспорта это кукуруза).
Совсем другая модель, к примеру, в Польше. Там доминируют семейные фермы, которым принадлежит 80% пахотных земель. Основная часть угодий разделена между более чем 3 млн. частных хозяйств, при этом площадь каждого из них в среднем составляет менее 7 га. Максимальная площадь участка, который может находиться в собственности одного лица – 500 га.
Но нам такое дробление вряд ли подходит. Тем более что Польша так и не стала великой аграрной державой и житницей Европы. По экспорту зерна и многих других сельхозкультур она отстала от нас в разы.
Мы же научились эффективно работать “по-крупному”, под это создается логистическая инфраструктура и активно развивается переработка. Порезав нашу землю на куски, мы банально потеряем свое конкурентное преимущество.
Теперь об иностранцах. Самое либеральное по отношению к ним законодательство (если смотреть у наших соседей) в Румынии. Она также имеет наибольшую долю иностранных владельцев сельхозземель в Европе. И знаете, сколько они скупили? Всего-навсего 900 тыс. га, что составляет 11% от общей площади пахотных земель.
Так что, если кто-то думает, что, разрешив продажу украинской земли иностранцам, мы тут же ее лишимся, правда, с огромной прибылью для бюджета, то он сильно ошибается. Ведь как не стоит толпа инвесторов, желающих купить наши приватизационные активы, под дверями ФГИ, так и на земельных аукционах не будет смертоубийства желающих.
В любом бизнесе, в том числе и аграрном, иностранные инвестиции привлекает микроклимат в стране, гарантии прав собственности и удобство ведения бизнеса. У нас это все пока пробуксовывает. Поэтому ожидания Минэкономики, что уже в 2020 году в Украине будет продано 5% из 42 млн. га земель сельхозназначения и это даст нам $2 млрд., мне кажутся слишком оптимистичными.