Готовьтесь к выселению: застройщики размечтались о киевских “хрущевках”

Готовьтесь к выселению: застройщики размечтались о киевских “хрущевках”

Интернет “гудит” темой сноса “хрущевок”. Хотя формально говорить не о чем. Минрегион закончил работу над новым законопроектом, но он еще даже не передан в Верховную Раду. Тем временем “бьет копытом” КГГА. Мэр Киева Виталий Кличко заявил, что реконструкции столичных “хрущевок” мешают только законодательство и нерасторопность Кабмина. И потому требует передать этот вопрос на городской уровень. Логика очевидна: застройщикам выгодно браться лишь за “хрущевочные кварталы” в центре Киева. Остальной фонд старых домов по стране – 1 млрд. кв. м – может ветшать и дальше.

Конечно, миллиард – это цифра звучная, но не несколько притянутая за уши. Где учитываются все старые жилые помещения: от бабушкиной “хатынки” до панелек 70-х. Собственно жилой фонд домов массовых серий, построенных в 1930-1970 годы, которые требуют замены или реконструкции, по данным сайта UBR.ua, составляет около 72 млн. кв. м или 1,2 млн. квартир. При том, что ежегодно в Украине сдается всего 10 млн. кв. м.

Когда в середине 2000-х начался рост цен на недвижимость, появились проекты сноса "хрущевок". Кабинет министров утвердил список районов по всей стране, которые должны пойти под снос (более пяти миллионов квадратных метров). В столице планировали снести и построить на их месте новые дома в 11 микрорайонах.

Но... В 2006-м депутаты приняли закон "О комплексной реконструкции жилых кварталов", согласно которому инвестору для начала проекта реконструкции нужно получить согласие ста процентов жильцов сносимого или отселяемого дома. Это стало главным тормозом реализации уже утвержденных проектов. Прежде всего в столице и крупных городах.

Потом грянул кризис 2008 года, и на несколько лет тема стала неактуальной. Когда экономика немного выздоровела, изменилась “инвестиционная мода”: застройщики кинулись в область и в промзоны, возводя на территории неработающих заводов “города в городе” вроде “Комфорт Тауна”, “Файна Тауна”, “Акварели” в Вишневом, Крюковщины и т.п.

Когда и там все участки земли были разобраны, внимание застройщиков вновь обратилось к кварталам “хрущевок”. В 2013-м была предпринята попытка законодательно изменить норму о количестве согласных жильцов со 100% до 85%. Но народ вышел на митинг под Верховную Раду. “Антинародная панда” дала задний ход. Закон от 2006 года жив до сих пор. Именно его сейчас переделывает новый Минрегион.

Разумеется, ни о каких 100% согласия речь уже не идет. “Вилка дискуссии” – 75% или фактическое большинство. Отселение остальных должно происходить в судебном порядке. Как именно жильцы будут голосовать за запуск реновации – пока не ясно. Эту процедуру должны разработать и утвердить в Кабмине.

Что касается отселения, то в новом законопроекте сохраняется пугающая народ норма о том, что на время проведения работ людей отселят во временное жилье – в так называемые «стартовые дома» или маневренный фонд (если ограничатся реконструкцией).

Тема предоставления жилья в построенном на месте “хрущевки” или реконструированном доме зачахла в зародыше. Поскольку инвесторы не для того вкладывают деньги в рискованные проекты, чтобы обеспечить бесплатным жильем бабушек из ветхого жилья.

Однозначно, что будут переселять в равноценное жилье без потерь в общей площади и количестве комнат. Проектом, как пишут в СМИ, также предусмотрена денежная компенсация жильцам в случае, если предложенное альтернативное жилье по каким-то причинам им не подошло. Рассчитывать ее будут, исходя из рыночной стоимости старой квартиры.

Это, прямо скажем, очень циничная норма. Все понимают, что стоимость жилья в старом ветхом доме, пусть и в престижном районе, в разы отличается от цены аналогичной квартиры в новом доме на том же самом месте. Получив за свою квартиру в лучшем случае $25 тыс., счастливый киевлянин сможет приобрести... такую же “хрущевку”, но в другом районе. Или, как сказано в проекте, “доплатить и взять получше”.

Но, если бы кто-то мог доплатить, он бы давно уже продал ветхое жилье и переехал в более достойное. К тому же, как показывает опыт, есть нюансы. В статье “Новые правила застройки: бедным рай и в шалаше” мы рассказывали реальную историю мамы троих детей, которой по наследству от бабушки досталась трехкомнатная квартира в “царском доме”.

Она также попала в “отселение-переселение”. Уж как они ни перестраховывались. Привлекли адвоката. Согласие дали, как только получили документы на новостройку. Квартиры в ней должны были сдать через несколько месяцев. Но (цитируем нашу статью) “практически завершенная многоэтажка оказалась... замороженной стройкой. Через несколько недель ее возведение остановили по суду. Конца судам не видно. Сбыть “подарок” невозможно ни юридически, ни практически”.

Если процесс добровольно-принудительного отселения жителей “хрущевок” и “панелек” будет запущен массово, практику подобных кидков застройщики поставят на поток. В этом можно не сомневаться. Тем более что нормального фонда маневренного жилья для проживания одновременно большого количества людей в городах реально нет.

В то же время специалисты отмечают, что интерес к проектам сноса “хрущевок” инвесторы могут проявить лишь при одном условии: если им разрешат работать не с несколькими домами, а с кварталами и “кусками” жилых массивов. Там, где можно возводить модные сейчас “городки”. Это позволяет сходу заменять устаревшие инженерные коммуникации на новые, используя уже подведенные сети и прорытые канализации. К тому же вписать “клубные дома” в район пятиэтажек проще и элегантнее, чем влепить посреди старого квартала высотку.

Однако все эти размышления актуальны только для нескольких городов в Украине: Киев, Харьков, Львов, Одесса, Днепр. Именно там есть устойчиво высокий спрос на жилье. И резкое колебание цены в зависимости от престижных и непрестижных районов.

В столице уже много лет, начиная с 2005 года, разрабатываются проекты комплексной перестройки “хрущевочных районов” на Печерске (Дружбы народов) и на Соломенке (между улицами Курской, Фучика и Воздухофлотским проспектом). Последний проект собиралась финансировать американская компания "Global Technology Project". Но по перечисленным выше причинам идеи остались на бумаге.

Однако в последнее время забытое старое стало актуальным новым. Не секрет, что власть в Киеве принадлежит застройщикам. Они уже разделили все свободные участки в привлекательных местах и рыскают в поисках дополнительных территорий. Если участь, что 3 тыс. домов в столице (2,8 млн. кВ. м) считаются изношенными и могут быть снесены, развернуться есть где. Нужно лишь “дожать” Кабмин, чтобы он отдал этот вопрос на местный уровень.

Не случайно именно КГГА разработала законопроект по внесению изменений в закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда” и предложила Кабмину новую типовую форму инвестиционного договора на реконструкцию устаревшего жилья. Виталий Кличко неустанно повторяет, что проблема с аварийной недвижимостью в столице достигла своего пика и дальше откладывать решение вопроса нельзя.

Цель этого всего – передать полномочия по всем вопросам, связанным с отселением жильцов, размером денежного возмещения от инвестора, экспертной оценкой устаревшего жилья и проч., на местный уровень. Например, путем экспертной оценки должна определяться равноценность помещения, предлагаемая собственникам сносимого жилья.

Но и это еще не все. Киев – большой город, и ветхое жилье, расположенное в самых интересных его местах, это не только “хрущевки”, “сталинки” и прочая многоэтажная типовая застройка, а и частные усадьбы, земельные участки, даже гаражи.

Наиболее привлекательными территориями для застройщика в том же Киеве считаются Печерск, Подол, Куреневка, Нивки. Но и тут, как пишет сайт UBR.ua, все в конечном итоге упрется в вопрос рентабельности. Нормальной на столичном рынке считается прибыль в 20-25 грн. на каждые вложенные 100 грн.

По законопроекту в варианте КГГА реконструкции или сносу подлежат и частные усадьбы, и незастроенные земельные участки, и гаражи взамен бесплатного места на одной из автопарковок города. Предусматривается даже такая форма, как решение органов местной власти об изымании (выкупе) земельного участка в общественных целях. Если городская власть не договорится с владельцем полюбовно, участок изымается в судебном порядке.

Согласится ли Кабмин отдать Киеву столь “хлебные” полномочия? Вопрос спорный. Но с учетом приближающихся выборов все может быть. Тем более что позицию Киева, по слухам, лоббирует замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе – сам крупный застройщик.

С другой стороны, нельзя одному дать, а другому не дать. Другие города, посчитавшие, что и у них есть интересные районы, которые можно разрушить и “новый мир построить”, потребуют себе аналогичных преференций.

Чем это грозит простым “маленьким украинцам”? Мы живем в неправовом коррумпированном государстве, где любые судебные решения, экспертные оценки и т.п. продаются и покупаются. А бизнес настроен на то, чтобы кинуть ближнего при первой появившейся возможности. В этих условиях возможно все.

Опытные люди говорят, что исчерпавшими свой срок эксплуатации и подлежащими сносу могут признать вполне жизнеспособные дома в привлекательных для инвестора местах. Например, в центре города, рядом с уже начатой крупной застройкой и т.д. Что же касается настоящих развалюх на окраинах, то на них могут не обращать внимания и десятилетиями. Как на неперспективные с точки зрения прибыли.