Сарай с землей в нагрузку: латифундисты обыграли застройщиков

2 февраля Верховная Рада приняла во втором чтении законопроект, пролежавший под сукном почти шесть лет. Он позволяет автоматический переход права собственности на земельный участок в случае покупки строения на нем. Юристы говорят, что теперь возникла новая коллизия: что делать, если зданий на участке несколько? Не решена и основная проблема застройщиков – поменять целевое назначение земли, прилагающейся к зданию, по-прежнему нельзя. Зачем тогда принимали?

Достаточно уникальный случай, когда депутатами ІХ созыва принят законопроект, авторами которого выступают пять народных избранников предыдущего VIII созыва. Но именно так и произошло с законопроектом №0850, который был внесен еще в 2015 году и принят в первом чтении 8 декабря 2015 года.

Правда, как отмечают те, кто внимательно сравнивал два варианта, они настолько отличаются, что фактически речь идет о совершенно другом законопроекте с сохраненным за шесть лет названием, который ловко провели по процедуре второго чтения.

Ради чего так старались? Ради автоматического перехода прав собственности (или пользования) земельным участком при покупке стоящего на нем здания или объекта незавершенного строительства. Называется это принципом единой правовой участи земли и недвижимости на ней.

Суть новации в том, что земельный участок более не является самостоятельным объектом права собственности и не требует совершения в отношении него отдельной сделки. Депутатам объяснили, что такой подход обусловлен требованиями Земельного кодекса, которые на практике не выполнялись. Отчего нередко возникали судебные споры о признании за новым владельцем недвижимости права аренды или собственности на участок.

Поэтому следовало устранить юридические проблемы, прописав обязательное расторжение договора на право собственности или пользования земельным участком с прежним владельцем при появлении нового. Теперь у покупателя здания есть 30 дней, чтобы оформить права на землю под ним.

В то же время Главное юридическое управление Верховной Рады высказало много претензий к документу. По мнению парламентских юристов, закон не предусматривает установления какой-либо корреляции между размерами и стоимостью приобретенного объекта недвижимости и размерами и стоимостью земельного участка, на котором он расположен.

«На практике это означает возможность завладения земельными участками, размер и стоимость которых неадекватно велики по сравнению с расположенными на них объектами недвижимого имущества», – считают в Главном юруправлении Рады.

Проще говоря, купив сарай, фундамент дома (недострой) или даже нужник в чистом поле, вы получаете право на весь земельный участок, который закреплен за ними. А если сарай стоит на участке в несколько га? Или вы купили сарай, а рядом развалины хаты и баня. Три разных здания. Кому достанется земля, если хату и баню вы не приобретали? Это в законе не отражено. Депутаты почему-то о таких вариантах не подумали.

Но мы сейчас обсуждаем, так сказать, бытовые примеры, а ведь речь может идти о серьезных коммерческих интересах. Например, о шикарных больших участках в центральной части крупных городов, где расположены корпуса бывших советских заводов. У нас весь Киев в таких “развалинах”.

Купив какое-то подобное сооружение (любое, за исключением многоквартирного дома), вы одновременно в нагрузку получаете землю под ним. Точнее, не землю в нагрузку, а здание к земле. На первый взгляд, это счастливый билетик! Осталось снести рухлядь и построить, например, офисный центр или логистический комплекс. И вот тут начинается самое интересное.

Согласно принятому закону, к лицу, которое приобрело право собственности на объект недвижимого имущества (кроме многоквартирного дома) или незавершенного строительства, земельный участком под ним переходит исключительно на условиях сохранения его целевого назначения, установленного для предыдущего владельца. Какой грандиозный облом!

Чтобы было понятно, в чем именно заключен этот самый мегаоблом, процитирую эксперта в области недвижимости Владимира Копотя. Вот, что он пишет о проблеме изменения целевого назначения земли, которая на сегодня является самой острой для застройщика. Цитирую фрагменты: 

“Просто так взять и построить дом на территории, где открывается красивый вид на озеро, реку, лес, парк, не получится, так же как и на территории бывшей промзоны. Согласно украинскому законодательству, строить дома, как частные, так и многоэтажки, можно только на землях с правильным целевым назначением под жилую застройку. Однако часто застройщики пренебрегают законом и возводят дома на землях, которые не предназначены для строительства жилья.

Найти хороший участок под строительство многоэтажки не так легко. Надо найти свободный участок на генплане или кадастровой карте, отправить запрос о наличии земель, которые еще не предоставлены в пользование и могут быть использованы под застройку, в местное управление по вопросам градостроительства и архитектуры или в Госгеокадастр, или искать участки, которые продают физлица…

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется по проектам землеустройства относительно их отвода. Проект землеустройства необходимо разработать – это нельзя сделать без утвержденного плана зонирования территории или детального плана территории (ДПТ), на которой находится участок.

Когда проект есть, участок нужно зарегистрировать в Государственном земельном кадастре, ждать решения местных властей об изменении целевого назначения земли в соответствии с ДПТ, затем зарегистрировать в Госгеокадастре изменения в сведениях о земельном участке.

На практике изменение целевого назначения может тянуться годами. Поэтому, чтобы не потерять хороший участок, застройщики получают разрешения на реконструкцию существующих объектов, зато строят вместо них многоэтажки.

Согласно исследованию Monitor.Estate, только в столице 180 объектов строят на землях без соответствующего целевого назначения или без сформированного земельного участка. Известно много случаев, когда застройщики даже после завершения строительства не приводят в порядок ситуацию с землей…

Нецелевым использованием земельного участка является его использование вопреки земельному законодательству Украины, то есть по назначению, не предусмотренному генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документацией, планом земельного устройства и тому подобное. Проверку соблюдения земельного законодательства проводят инспекторы Госгеокадастра. Если инспектор обнаружит нарушения, то составляет протокол об административной ответственности. Кроме того, за строительство без разрешения или самовольное занятие участка, загрязнение, порчу земель предусмотрена уголовная ответственность.

Если земельный участок находится в государственной или коммунальной собственности, его использование вне целевого назначения может привести к расторжению договора аренды (как нарушение условий договора аренды земли), или к потере права на продление договора…”.

Из сказанного экспертом, думаю, понятно, почему автоматический переход права пользования земельным участком в случае приобретения права собственности на расположенные на нем сооружения не решает проблем застройщиков.

Как подтвердили автору знакомые юристы, подписать два договора – на землю и здание – никогда не было проблемой. Более того, этот путь и дальше останется более надежным вариантом, чем автоматический переход. А вот нерешенный вопрос упрощения процедуры смены целевого назначения резко обесценивает принятый закон.

Для такой благой цели можно было и не вытаскивать проект из-под сукна, где он пролежал с декабря 2015-го. Разве только покупатели земли увидели в нем пользу для себя, тогда другое дело. Недаром документ пошел от аграрного комитета. Сразу чувствуется, что открытие рынка земли не за горами: латифундисты засуетились…

Источник: Версии
54321
(Всего 27, Балл 4.96 из 5)
Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в vk
VK
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в linkedin
LinkedIn
Поделиться в twitter
Twitter

При полном или частичном использовании материалов сайта, ссылка на «Версии.com» обязательна.

Всі інформаційні повідомлення, що розміщені на цьому сайті із посиланням на агентство «Інтерфакс-Україна», не підлягають подальшому відтворенню та/чи розповсюдженню в будь-якій формі, інакше як з письмового дозволу агентства «Інтерфакс-Україна

Напишите нам